Betaal ik te veel huur (aanvangsprijs)?

Als je een woning huurt, is het verstandig aan om zo spoedig mogelijk nadat de huurovereenkomst is ingegaan, na te gaan of de huurprijs juist is. Het komt vaak voor dat verhuurders, ten onrechte, een (veel) te hoge huurprijs in rekening brengen. Verhuurders hebben namelijk niet altijd de vrijheid om de aanvangsprijs volledig zelf te bepalen. Zo komt het geregeld voor dat woningen in de vrije sector worden verhuurd, terwijl zij eigenlijk alleen als sociale huurwoning mogen worden verhuurd. Dit heeft tot gevolg dat jij mogelijk veel te veel huur betaalt.

Denk je dat je mogelijk te veel huur betaalt, controleer dit dan direct. Het is namelijk (meestal) slechts binnen de eerste 6 maanden, nadat je in de huurwoning bent gaan wonen mogelijk om de huurprijs te laten verlagen.

Hoe laat ik de huurprijs verlagen?

Vermoed je dat je te veel huur betaalt? Dan kan je de huurcommissie verzoeken om de correcte aanvangshuurprijs vast te stellen. Een onderzoeker van de huurcommissie zal dan berekenen wat de maximale huurprijs voor jouw woning is.

Wil je dat de aanvangshuurprijs wordt beoordeeld? Dan moet je het verzoek, in principe, binnen 6 maanden na de start van de huur, bij de huurcommissie indienen. Doe je dit niet, dan ben je te laat en kan je de huurprijs niet meer laten wijzigen.

Let op! Voor zelfstandige woningen die voor bepaalde tijd worden gehuurd, geldt de 6 maanden termijn niet. Bij deze woningen is het tot 6 maanden na het eindigen mogelijk om de huurprijs te laten toetsen. Blijkt dat je te veel huur hebt betaald? Dan moet de verhuurder de teveel betaalde huur aan jou terugbetalen.

Hoe wordt de (kale) huurprijs bepaald?

Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder de huurprijs zelf mag vaststellen. Toch kan je als huurder laten toetsen of de verhuurder een redelijke huurprijs in rekening heeft gebracht.

Bij deze toets wordt door een medewerker van de huurcommissie aan de woning een puntentotaal toegekend. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de mate van luxe, de locatie en de omvang van de woning. Op basis van het puntentotaal wordt de maximale kale huurprijs vastgesteld.

De volgende elementen spelen een rol bij de vaststelling van het aantal punten:

  • Het type woning (zelfstandig, onzelfstandig, woonwagen, standplaats);
  • De WOZ-waarde;
  • De energiezuinigheid;
  • Is sprake van een rijksmonument;
  • De omvang van de woning;
  • Het aantal voorzieningen, zoals de indeling van de keuken en de badkamer.

Op de website van de huurcommissie kan het puntentotaal worden berekend via een speciale tool. Hierdoor kan je een indicatie krijgen van de maximale huurprijs van jouw huurwoning.

Wanneer wordt de huurprijs verlaagd?

De huurcommissie zal op basis van het puntentotaal bepalen of de huurprijs redelijk is. Ligt de door jou betaalde huurprijs onder de maximale huurprijs, dan zal de huurcommissie beslissen dat de huurprijs redelijk is.

Ligt de door jou betaalde huurprijs boven de maximale huurprijs, dan betekent dit niet altijd dat de prijs wordt verlaagd. De huurprijs zal alleen worden verlaagd als de maximale prijs onder de grensprijs voor sociale huurwoningen (liberalisatiegrens) ligt. In 2019 bedraagt de grensprijs € 720,42.

Ligt de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens dan wordt de huur niet aangepast, zelfs als je meer betaalt dan de berekende maximale prijs. Voor woningen boven de liberalisatiegrens geldt namelijk dat de verhuurder de volledige vrijheid heeft om de huurprijs vast te stellen.

Bijkomende kosten

Bij de vaststelling van de maximale huurprijs wordt alleen gekeken naar de kale huurprijs. Onder meer de servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Houd hier dus rekening mee als je via de website van de huurcommissie de maximale huurprijs hebt berekend.

Conclusie

Als je een woning huurt, is het altijd verstandig om zo spoedig via de website van de huurcommissie te controleren of je een te hoge huurprijs betaalt. Blijkt uit jouw berekening dat dit het geval is, dan kan je binnen 6 maanden nadat jouw huurovereenkomst is aangegaan, de huurcommissie verzoeken om de huurprijs te verlagen.