Opzegging huurovereenkomst: Kan mijn verhuurder zomaar de huur van mijn huurwoning opzeggen?

Als huurder heb je veel bescherming tegen de opzegging van de huur. Vooral als je voor onbepaalde tijd huurt. Zegt je verhuurder toch de huurovereenkomst op? Dan is er geen reden om in paniek te raken. Vaak kan een verhuurder namelijk alleen de huur opzeggen als je instemt met de opzegging. Doe je dit niet dan zal de verhuurder aan de rechter moeten vragen om de huurovereenkomst te laten eindigen.

Duur van de overeenkomst

De wijze waarop de verhuurder de huur kan opzeggen, is onder meer afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst. Heb je een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar bij zelfstandige huurwoningen en maximaal 5 jaar bij onzelfstandige woningen) dan kan de verhuurder de huur niet tussentijds opzeggen. De verhuurder kan de huur wel vrij gemakkelijk opzeggen tegen het einde van de huurtermijn. In dat geval eindigt de huurovereenkomst automatisch. De verhuurder moet wel tijdig aankondigen (minimaal een maand voor het eindigen van de overeenkomst) dat de huur zal eindigen.

Is de overeenkomst voor langer dan 2 (zelfstandige respectievelijk 5 jaar gesloten dan gelden dezelfde regels voor opzegging als bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook als een overeenkomst voor bepaalde tijd verlengd is, wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Opzegging huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het een stuk lastiger voor de verhuurder om de huur op te zeggen. In dat geval dient de opzegging aan bepaalde formaliteiten te voldoen. Daarnaast kan de verhuurder de huur alleen opzeggen als sprake is van een bijzondere situatie. De situaties waarin de verhuurder de huur wel kan opzeggen, worden in het vervolg van dit artikel toegelicht. De verhuurder kan de huur alleen opzeggen indien sprake is van een van de volgende redenen:

  1. Hij heeft de woning zelf nodig (dringend eigen gebruik)
  2. Je huurt een onzelfstandige woning en de verhuurder, die zelf ook in de woning woont, heeft belang bij beëindiging van de huur.
  3. De woning wordt gerenoveerd, waardoor je niet in de woning kan blijven wonen.
  4. Je huurt een woning die voor een doelgroep is bestemd en je behoort niet (langer) bij deze groep.
  5. Er is een aparte clausule opgenomen die tussentijdse beëindiging mogelijk maakt indien de verhuurder of een vorige huurder weer in de woning wil gaan wonen (diplomatenclausule).
  6. Je hebt je niet als een goed huurder gedragen.
  7. Het bestemmingsplan is gewijzigd, waardoor er niet meer in jouw huurwoning mag worden gewoond.
  8. Je hebt niet ingestemd met een redelijk aanbod van de verhuurder tot wijziging van de huurovereenkomst.

Let op: Stem je in met de opzegging van de huur dan gelden bovenstaande regels niet. In dat geval zal de huurovereenkomst gewoon eindigen ook als dit in principe in strijd is met de wet. Stem dus niet zomaar in met de opzegging van de huur.

De verhuurder heeft de woning zelf nodig (dringend eigen gebruik).

De verhuurder kan de huur opzeggen als hij zelf de woning nodig heeft. Dat is bijvoorbeeld het geval als hij zelf in de woning wil gaan wonen. In uitzonderingsgevallen kan hij de huur ook opzeggen als een van zijn familieleden in de woning wil gaan wonen. Wil de verhuurder de woning verkopen? Dan is dat geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen. Hij kan de woning namelijk ook verkopen, terwijl de huur doorloopt.

Aanvullende eisen: belangenafweging & passende vervangende woonruimte.

Een opzegging in verband met dringend eigen gebruik leidt niet altijd tot beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter zal namelijk de belangen van beide partijen afwegen. Daarbij weegt hij het belang van de huurder bij voortzetting van de huur af tegen het belang dat de verhuurder heeft bij het eindigen van de huur. Daarnaast dient ook een passende, vervangende woonruimte beschikbaar te zijn voor de huurder. Valt de belangenafweging af in jouw voordeel of is er geen passende, vervangende woonruimte beschikbaar? Dan kan je gewoon in de woning blijven wonen.

De verhuurder woont zelf ook in de woning waar jij woonruimte huurt.

Huur je slechts een deel van een woning (onzelfstandige woonruimte) en woont jouw verhuurder ook in deze woning? Dan kan de verhuurder de huur opzeggen als hij er belang bij heeft dat jij uit de woning vertrekt. Hierbij gelden dezelfde aanvullende eisen als bij dringend eigen gebruik.

De verhuurder wil de woning renoveren en dit is niet mogelijk zonder beëindiging van de huur.

Als een verhuurder de woning wil renoveren, dan kan hij soms de huurovereenkomst opzeggen. Dit is alleen mogelijk als renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als je woont in een gebouw met meerdere woonruimtes, waarbij het aantal woonruimtes als gevolg van de renovatie zal afnemen. Ook gelden dezelfde aanvullende eisen als bij dringend eigen gebruik.

De woning is voor een doelgroep bestemd.

Verhuurders kunnen ervoor kiezen om woningen slechts voor bepaalde doelgroepen beschikbaar te stellen, zoals ouderen, gehandicapten of studenten. De verhuurder dient dit wel op te nemen in de huurovereenkomst. Heb je bijvoorbeeld een studentenwoning gehuurd en ben je inmiddels afgestudeerd? Dan kan de verhuurder de huur opzeggen.

Diplomatenclausule

De verhuurder kan in de huurovereenkomst opnemen dat je de woning dient te verlaten als hij zelf weer in de woning wil gaan wonen. Een dergelijk type clausule wordt vaak opgenomen als een verhuurder voor langere tijd naar het buitenland gaat. De verhuurder wil dan, logischerwijs, weer in zijn woning gaan wonen als hij uit het buitenland terugkeert.

Je hebt je niet aan de (ongeschreven) regels gehouden.

De verhuurder kan de huur opzeggen als jij je niet aan de regels hebt gehouden. Ook kan hij de huur opzeggen als jij je niet gedraagt zoals van jou mag worden verwacht. De verhuurder kan de huur onder andere in de volgende situaties opzeggen:

  • Je betaalt de huur niet of niet op tijd;
  • Je veroorzaakt overlast;
  • Jij hebt de woning illegaal onderverhuurd;
  • Je hebt een bedrijf gevestigd in de huurwoning.

Bestemmingsplan.

Het kan voorkomen dat de gemeente een bestemmingsplan wijzigt, waardoor jouw huurwoning niet langer bestemd is om te dienen als woonruimte. Als dit het geval is, kan de verhuurder de huur opzeggen.

Weigeren van een redelijk aanbod.

Een verhuurder kan een aanbod tot het aanpassen van de huurovereenkomst doen om de huurovereenkomst aan te passen. De verhuurder kan bijvoorbeeld de volgende wijzigingen voorstellen:

  •  Het toevoegen van extra voorwaarden aan de huurovereenkomst.
  • Als je een woning in de vrije sector huurt, kan de verhuurder voorstellen om de huurprijs te verhogen.

Je hoeft alleen met de wijziging in te stemmen als het aanbod redelijk is. Hiervoor kan geen hoofdregel worden gegeven. Of een aanbod redelijk is, hangt af van de exacte omstandigheden van jouw situatie.

Wat kan je doen als de verhuurder de huur opzegt?

Wil je in de huurwoning blijven wonen? Stem dan niet direct in met de opzegging door de verhuurder. Je kunt in eerste instantie aan de verhuurder laten weten dat je niet akkoord gaat met de opzegging. Als de verhuurder vervolgens een advocaat inschakelt of zelf gaat procederen, dan kunt je zelf verweer voeren tegen de opzegging. Je bent namelijk niet verplicht om een advocaat in te schakelen bij de kantonrechter.

Toch is het vaak verstandig om een advocaat in te schakelen. Bij opzeggingsprocedures kunnen de details namelijk het verschil tussen voortzetting of beëindiging van de huur betekenen. De advocaten van WS Advocaten & Mediatiors te Amsterdam zijn gespecialiseerd in het huurrecht. Heeft je verhuurder de huur opgezegd? Dan kan je vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten.