Hoe kan ik de huurovereenkomst van een huurwoning beëindgen?

Verhuurt u een huurwoning of een appartement? En wilt u de huurovereenkomst beëindigen? Bijvoorbeeld omdat de huurder de huur niet (tijdig) betaalt of omdat u zelf weer in de huurwoning wilt gaan wonen? Dan kunt u de huurovereenkomst mogelijk op verschillende manieren beëindigen. Hiervoor dient u meestal wel strikte formaliteiten te volgen. Doet u dat niet dan loopt u het risico dat de huurovereenkomst niet eindigt. Onze advocaat huurrecht heeft veel ervaring met deze kwesties. Hij kan u adviseren over de te hanteren opzeggingsmethode. Daarnaast kan hij de huur namens u opzeggen of een procedure tegen de huurder aanhangig maken. Bent u als in een huur geschil terechtgekomen? Onze advocaat heeft ook veel ervaring met het voeren van huur rechtelijke procedures. Op welke wijze kan je dan de huur het best beëindigen? En welke formaliteiten moet je in acht nemen bij het beëindigen van de huurovereenkomst?

In dit artikel komen de volgende onderwerpen aan bod:

  • Opzegging huur overeenkomst algemeen
  • Beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd;
  • Opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot een hospitawoning;
  • Opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
  • Ontbinding van de huurovereenkomst;
  • Ontruiming via een spoedprocedure (kort geding).

Opzegging huurovereenkomst algemeen

De wijze waarop, en de voorwaarden waaronder, de verhuurder de huur kan beëindigen, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Zo eindigt een huurovereenkomst van 2 jaar of korte automatisch, waardoor geen opzegging vereist is. Huurovereenkomsten met een langere duur moeten wel door de verhuurder worden opgezegd. Bovendien moet de verhuurder een bijzondere reden hebben voor de opzegging. Dit wordt in het vervolg van dit artikel verder toegelicht. Hierbij spelen onder andere de volgende omstandigheden een rol:

  • De duur van de huurovereenkomst;
  • Het type huurovereenkomst;
  • De reden voor de beëindiging.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Dan eindigt de huurovereenkomst automatisch op de afgesproken einddatum. Hiervoor is geen opzegging vereist. Wel moet u tijdig aan de huurder mededeelt dat én op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Dit dient u te doen:

  • Middels een brief (bij voorkeur aangetekend)
  • Maximaal 3 maanden voor de einddatum
  • Minimaal 1 maand voor de einddatum

Informeert u de huurder niet tijdig, dan wordt de huurovereenkomst automatisch (van rechtswege) omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierdoor wordt het aanzienlijk lastiger om de huurovereenkomst te laten eindigen.

Tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is in principe niet mogelijk. Misdraagt de huurder zich? Veroorzaakt de huurder overlast of betaalt hij de huur niet? Dan kunt u de huurovereenkomst wel ontbinden.

Nog belangrijk! Vaak wordt er ten onrechte van uitgegaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Wil je hier meer over weten, lees dan het volgende artikel:   

Tips:

  1. Noteer op meerdere momenten in uw agenda dat u het eindigen van de huur aan de huurder dient mede te delen.
  2. Verstuur tijdig de aanzegging per aangetekende post (bij voorkeur), e-mail of WhatsApp.
  3. Maak een kopie indien u ervoor kiest om een aangetekende brief te versturen.
  4. Verstuurt u de aanzegging digitaal? Zorg er dan voor dat u tijdig een bevestiging van de huurder ontvangt dat hij/zij kennis heeft genomen van de aanzegging.

Opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot een hospitawoning

Als u een kamer verhuurt in een woning waar u zelf ook woont, dan is sprake van hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur bestaat gedurende de eerste negen maanden een proefperiode. Tijdens deze periode heeft de huurder (vrijwel) geen huurbescherming. Hierdoor kunt u de huurovereenkomst vrij gemakkelijk opzeggen.

Let op! U moet bij de opzegging wel een opzegtermijn van een maand in acht nemen. Dat betekent dat u de huur uiterlijk voor het einde van de achtste maand opzeggen. Doet u dit niet op tijd dan bent u te laat. Na deze termijn wordt het aanzienlijk lastigerom de huurovereenkomst op te zeggen.

Opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan niet gemakkelijk worden beëindigd. Een dergelijke huurovereenkomst kunt u slechts opzeggen als de als een van de in de wet (artikel 7:272 BW) genoemde opzeggingsgronden van toepassing is. Het voorstaande is niet van toepassing indien de huurder vrijwillig met de opzegging instemt.

De huurovereenkomst kan op de volgende gronden worden opgezegd:

  • De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder betaamt (vergelijkbaar met ontbinding).
  • U hebt de verhuurder woning zelf nodig (dringend eigen gebruik);
  • U bent voornemens om de woning te renoveren en dit is niet mogelijk met voortzetting van de huur.
  • Er is sprake van hospitaverhuur en u hebt belang bij beëindiging van de huurovereenkomst.
  • De huurwoning heeft op grond van een bestemmingsplan een andere bestemming gekregen en u wilt aan het bestemmingsplan voldoen.
  • De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.
  • U hebt een beëindigingsbeding / diplomatenclausule opgenomen in de huurovereenkomst.
  • De huurwoning is bestemd voor een doelgroep en de huurder behoort niet langer tot deze doelgroep (student, jongere, oudere, etc.).

Wilt u meer weten over de wijze waarop een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd? Lees dan het volgende artikel: Op welke wijze kan ik de huurovereenkomst van mijn huurwoning opzeggen?

Ontbinding van de huurovereenkomst

 U kunt een huurovereenkomst ook beëindigen door de huurovereenkomst te ontbinden. Een huurovereenkomst kan – behoudens uitzonderingsgevallen – alleen door een rechter worden ontbonden. Dit betekent dat u een procedure bij de rechtbank moet starten.  

Wanneer kan ik een huurovereenkomst ontbinden?

U kunt een huurovereenkomst ontbinden indien de huurder onjuist heeft gehandeld. Bijvoorbeeld indien de huurder in strijd handelt met de huurovereenkomst, de wet of de maatschappelijke betamelijkheid.

U kunt de huurovereenkomst onder meer in de volgende gevallen ontbinden:

  • De huurder betaalt de huur niet (op tijd). Een huurachterstand van drie maanden is in principe voldoende. Daarnaast kunt u de huurovereenkomst ook ontbinden indien de huurder stelselmatig te laat betaalt.
  • De huurder veroorzaakt overlast.
  • Er is sprake van (gedeeltelijke) onderverhuur.
  • De huurder heeft niet zijn/haar hoofdverblijf in de woning.

Ontbinding heeft een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van opzegging. Zo hoeft u bij ontbinding geen opzegtermijn in acht nemen. Daarnaast kunt u de woning ook ontruimen als de huurder in hoger beroep gaat. Dat betekent dat – in tegenstelling tot bij opzegging – u de uitkomst van het hoger beroep niet hoeft af te wachten.

Wilt u meer lezen over ontbinding.

Ontruiming via een spoedprocedure (kort geding)

Een laatste manier om een huurder uit de huurwoning te zetten, is via een kort geding. Dit is verreweg de snelste manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak kan de ontruiming binnen maximaal 2 maanden plaatsvinden.

Een kort geding biedt alleen uitkomst indien de tekortkoming aan de zijde van de huurder zeer ernstig is. De rechter zal u namelijk alleen in uitzonderingsgevallen toestemming verlenen om tot ontruiming over te gaan. Een rechter zal hiertoe overgaan indien hij/zij de kans zeer groot acht dat een rechter in een bodemprocedure (reguliere ontbindingsprocedure) de huurovereenkomst zal ontbinden.

Daarnaast moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming. Bijvoorbeeld ter voorkoming van het verder oplopen van de huurachterstand. Of ter voorkoming van schade aan het gehuurde.

Ondanks dat een kort geding verreweg de snelste opties is, is het niet altijd de beste optie. Een kort geding biedt alleen uitkomst in kwesties waarbij het overduidelijk is dat de huurder ernstig tekort schiet.

Belangrijke kanttekening: Bij een kort geding krijgt u het recht om de huurwoning te ontruimen, maar technisch gezien blijft de huurovereenkomst voortduren. In principe zou u naast het kort geding ook een ontbindingsprocedure moeten starten. In de praktijk gebeurt dit, tot op heden, echter vrijwel nooit.

Conclusie

Als je de huurovereenkomst wil beëindigen dan kan dat op verschillende manieren. Welke manier in uw geval de beste optie is, hangt af van de omstandigheden van het geval. U kunt de huurovereenkomst zonder hulp van een advocaat laten beëindigen.

Toch kan het vaak verstandig zijn om juridisch advies in te winnen. De advocaten van WS Advocaten & Mediators (te Amsterdam) kunnen u adviseren over de voor uw geval beste manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook kunnen onze huurrecht specialisten u wijzen op de valkuilen van de verschillende manieren om een huurovereenkomst te beëindigen. Neem vrijblijvend contact op met een van onze specialisten.