Hoe kan ik het best een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen (huurwoning)?

Als verhuurder van een huurwoning kan je verschillende redenen hebben waarom je de huurovereenkomst wil opzeggen. Bijvoorbeeld omdat jij zelf weer in de huurwoning wilt gaan wonen of omdat de huurwoning voor een specifieke doelgroep is bestemd. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan je niet gemakkelijk opzeggen. Je moet onder andere aan verscheidene formaliteiten voldoen. In dit artikel wordt toegelicht wanneer en hoe je een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan opzeggen.

Let op! Vaak denken verhuurders ten onrechte dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben afgesloten. Dit wordt in de eerste paragraaf van dit artikel toegelicht.

Onderwerpen in dit artikel:

  • Is (per) ongeluk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen?
  • Wanneer kan ik een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen?
  • Aan welke vereisten moet de opzegging van de huurovereenkomst voldoen?

Is (per) ongeluk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen?

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt in de wet als een uitzonderingsgeval gezien. Dat betekent dat het slechts onder strikte voorwaarden mogelijk is om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten. Je kan slechts in de volgende gevallen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten:

  • Je verhuurt een zelfstandige huurwoning voor maximaal 2 jaar.
  • Je verhuurt een onzelfstandige huurwoning voor maximaal 5 jaar.
  • Er is niet eerder een huurovereenkomst met dezelfde huurder geweest. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan namelijk niet worden verlengd.

Wanneer kan ik een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen?

Je kan een huurovereenkomst opzeggen als je zelf in de huurwoning wil gaan wonen. Deze opzegging leidt niet automatisch tot het eindigen van de huur, tenzij de huurder instemt met de opzegging.

Je kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet gemakkelijk opzeggen. Dit is slechts mogelijk als je de huurovereenkomst opzegt op een van de in de wet (artikel 7:274 BW) genoemde gronden. Het voorstaande geldt niet als de huurder zelf instemt met de opzegging.

Je kan de huur op de volgende gronden opzeggen:

1. De huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt.

Deze opzeggingsgrond heeft veel gelijkenissen met ontbinding. De huurovereenkomst kan worden ontbonden als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Een huurder gedraagt zich (onder andere) niet zoals een goed huurder betaamt indien hij:

  • De huur niet of niet op tijd betaalt;
  • Overlast veroorzaakt;
  • Schade aan de woning heeft toegebracht.

Deze opzeggingsgrond wordt niet vaak toegepast. Als een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt dan kan de huurovereenkomst meestal ook worden ontbonden. Ontbinding heeft belangrijke voordelen ten opzichte van opzegging. Als verhuurder de keuze heeft tussen ontbinding en opzegging, zal hij daarom meestal voor ontbinding kiezen.

2. Je hebt de woning zelf dringend nodig (dringend eigen gebruik).

Je kan de huurovereenkomst opzeggen als je zelf de woning dringend nodig hebt. Kan je dit voldoende aantonen dan betekent dit niet dat je de huurovereenkomst altijd succesvol kan opzeggen.

De rechter zal namelijk jouw belang bij beëindiging afzetten tegen het belang van de huurder bij voortzetting van de huur. Deze belangenafweging dient in jouw voordeel uit te pakken als je de huurovereenkomst met succes wil opzeggen. Daarnaast dient ook een passende vervangende woonruimte beschikbaar te zijn voor de huurder.

Als je meer wil weten over het opzeggen van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik, lees dan het volgende artikel:

2.1. Je wil de woning renoveren en dit is niet mogelijk met voorzetting van de huur (variant op dringend eigen gebruik).

Je kan de huur opzeggen als je voornemens bent om de huurwoning te renoveren. Aan een opzegging op deze grond zijn de volgende voorwaarden verbonden:

  • Er dient sprake te zijn van dringendheid om tot renovatie over te gaan. In veel gevallen zal een renovatie dringend zijn indien sprake is van een chronisch exploitatietekort bij de huidige verhuur, waardoor de verhuurder langdurig verlies lijdt op de huurwoning.
  • Renovatie is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een gebouw met 6 woningen wordt gerenoveerd tot een gebouw met 4 woningen.
  • De belangen van de verhuurder bij het plaatsvinden van de renovatie moeten zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur.
  • Daarnaast dient ook een passende vervangende woonruimte beschikbaar te zijn voor de huurder.

2.2. Verhuur aan doelgroepen (variant op dringend eigen gebruik).

Verschillende woningen zijn bestemd voor specifieke doelgroepen. Volgens de wet kan een huurwoning aan de volgende doelgroepen worden verhuurd:

  •  Studenten
  •  Promovendi
  • Jongeren
  • Ouderen (bijvoorbeeld aanleunwoningen)
  • Gehandicapten
  • Grote gezinnen

Soms behoort een huurder niet langer tot een bepaalde doelgroep. Bijvoorbeeld omdat een student zijn opleiding beëindigt. In dat geval kan je de huurovereenkomst opzeggen.

3. Hospitaverhuur (vergelijkbaar met dringend eigen gebruik)

Als je een kamer verhuurt in de woning waar jij zelf je hoofdverblijf hebt, dan wordt dat hospitaverhuur genoemd. Bij hospitaverhuur kan je de huurovereenkomst opzeggen als jouw belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

4. Beëindigingsbeding/diplomatenclausule

Bij aanvang van de huurovereenkomst kan je een zogenaamd beëindigingsbeding / diplomatenclausule opnemen. Een dergelijk beding biedt jou als verhuurder de mogelijkheid om te bepalen dat je de huurovereenkomst na afloop van een overeengekomen periode kan beëindigen indien jij zelf – of een eerdere huurder – weer in de woning wil gaan wonen. Dat zorgt ervoor dat je de huurovereenkomst (relatief) gemakkelijk kan opzeggen.

Let op! Het is van belang om de diplomatenclausule op een juiste manier te verwoorden in de huurovereenkomst. Is de diplomatenclausule op een onjuiste manier verwoord? Dan kan je daardoor mogelijk geen beroep doen op de diplomatenclausule.

5. Bestemmingsplan

Heeft de gemeente het bestemmingsplan gewijzigd? En is hierdoor de bestemming van de huurwoning veranderd? Dan kan je de huurovereenkomst met de huurder opzeggen indien je de huurwoning conform het bestemmingsplan wil gaan gebruiken.

6. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod

Heb je een aanbod gedaan tot wijziging van de huurovereenkomst, maar stemt jouw huurder hier niet mee in? Dan kan je de huurovereenkomst opzeggen als jouw aanbod als ‘redelijk’ kan worden gekwalificeerd.

Een aanbod kan onder meer redelijk zijn indien het aanbod betrekking heeft op:

  • Een herindeling van de woonruimte;
  • Renovatie van de woonruimte (zonder beëindiging van de huurovereenkomst)
  • Verhoging van de huurprijs en/of servicekosten (enkel bij vrijesector huurwoningen)

Aan welke eisen moet de opzegging van de huurovereenkomst voldoen?

Als je de huurovereenkomst wil opzeggen dan is het van belang dat je dit op een correcte wijze doet. De opzegging is namelijk aan enkele strikte eisen gebonden:

  1. In de huurovereenkomst moet je de reden van de opzegging expliciet noemen. Het gaat daarbij om een van de redenen genoemd in de vorige paragraaf. Zodra je een reden hebt genoemd, ben je aan deze reden gebonden. Je kunt dus niet (gemakkelijk) de reden van de opzegging wijzigen. Het is dus van belang om de opzegging direct op de juiste wijze te formuleren.
  2. De opzegging moet geschieden via een aangetekende brief of een exploot. Zijn er meerdere (contractuele) medehuurders? Dan moet je de huurovereenkomst afzonderlijk opzeggen jegens iedere huurder.
  3. De huurder moet bij de opzegging worden verzocht binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
  4. Je moet de juiste opzegtermijn in acht nemen. De opzegtermijn bedraagt minimaal 3 maanden en maximaal 6 maanden.

Duur van de huurovereenkomst                                         Opzegtermijn

Korter dan 1 jaar                                                                    3 maanden

1 jaar                                                                                         4 maanden

2 jaar                                                                                         5 maanden

3 jaar of langer                                                                        6 maanden

Voldoet de opzegging niet aan deze eisen? Dan dien je in principe de huurovereenkomst opnieuw op te zeggen, voordat de opzegging aan een rechter kan worden voorgelegd.

Conclusie

Zoals uit dit artikel blijkt, is het niet gemakkelijk om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen. De opzegging moet aan strenge eisen voldoen. Bovendien kan je een dergelijke huurovereenkomst slechts in uitzonderingsgevallen opzeggen, tenzij de huurder instemt met de opzegging.

Als de huurder instemt met de opzegging dan geldt het voorstaande niet. Stemt de huurder echter niet in met de opzegging dan zal je een procedure bij de rechtbank moeten starten. Deze procedure kan je in principe zelf aanhangig maken.

Toch is het vaak verstandig om op een vroeg moment (voor het versturen van de opzeggingsbrief) een advocaat in te schakelen. Hiermee kan je namelijk de kans vergroten dat de opzegging daadwerkelijk tot het eindigen van de huurovereenkomst leidt. De advocaten van WS Advocaten & Mediators (te Amsterdam) kunnen je hierbij adviseren en begeleiden bij de opzegging van de huurovereenkomst. Wil je meer weten? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten.