Ontruimingsbescherming: Hoe kan ik de bedrijfsruimte blijven gebruiken, nadat de huur is geëindigd?

Als huurder van een overige bedrijfsruimte heb je zeer weinig huurbescherming. Zo kan de verhuurder de huur zeer gemakkelijk beëindigen. Toch kan je soms nog enkele jaren gebruikmaken van de bedrijfsruimte. Je hebt namelijk wel ontruimingsbescherming. 

Aankondiging ontruiming

Als huurder van een overige bedrijfsruimte heb je ontruimingsbescherming. Dat betekent dat je de bedrijfsruimte gewoon kan blijven gebruiken, nadat de huur is geëindigd. De verhuurder moet namelijk ook de ontruiming aanzeggen. Je hoeft de bedrijfsruimte pas 2 maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, te verlaten. Gedurende deze periode heb je ontruimingsbescherming.

Het is echter mogelijk om de ontruiming uit te stellen. Dat kan je doen door een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank in te dienen. Hierover lees je meer in de volgende paragraaf.

Ontruimingsbescherming

Tijdens de 2 maanden waarin je ontruimingsbescherming hebt, kun je de rechter verzoeken om de ontruimingsbescherming te verlengen. De rechter kan de termijn verlengen tot 1 jaar na de dag waarop de huur is geëindigd. In totaal kan je driemaal een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen. Let op! Voor het indienen van uitstelverzoeken gelden strikte termijnen. Ben je te laat met het indienen van het verzoek, dan wordt het verzoek afgewezen.

De procedure

De rechter zal jouw verzoek om de ontruimingsbescherming uit te breiden, beoordelen. Het kan soms maanden duren voordat de rechter uitspraak doet. Tijdens de procedure bij de rechtbank mag de verhuurder de bedrijfsruimte niet ontruimen. Dat betekent dat de ontruiming in ieder geval voor de duur van de procedure wordt uitgesteld.

De rechter zal een belangenafweging maken tussen jouw belang – en een eventuele onderhuurder – en het belang van de verhuurder. De ontruimingstermijn wordt alleen verlengd als jouw belangen ernstiger worden geschaad bij ontruiming dan belangen van de verhuurder worden geschaad bij voortzetting van het gebruik van de bedrijfsruimte. De rechter kan dan wel de huurprijs verhogen als hij dit redelijk vindt.

De rechter verlengt de ontruimingstermijn alleen als jouw belangen zwaarder wegen. In dat geval kan hij de termijn tot maximaal een jaar na het eindigen van de huur, verlengen. Wegen de belangen van de verhuurder zwaarder? Of wegen zijn belangen net zo waar als jouw belangen? Dan bepaalt de rechter op welke datum de verhuurder de bedrijfsruimte mag ontruimen.

Belangenafweging

De rechter weegt dus de belangen van de huurder af tegen de belangen van de verhuurder. Daarbij kan hij ook rekening houden met de gedragingen van partijen. Zo kan hij meewegen dat de verhuurder de huur tegen een zeer korte termijn heeft opgezegd. Daarnaast kan hij ook gewicht toekennen aan het feit dat een huurder geen stappen heeft genomen om een geschikte vervangende bedrijfsruimte te vinden.

Aan de zijde van de huurder spelen onder andere de volgende omstandigheden een rol:

  • Er is op korte termijn geen geschikte vervangende bedrijfsruimte beschikbaar.
  • De opzegtermijn was zeer kort. De kans was nog aanwezig dat de huur zou worden verlengd.
  • De huurder heeft investeringen gedaan, welke nog niet zijn afgeschreven.
  • De specifieke locatie van de bedrijfsruimte is cruciaal voor de huurder.
  • Als gevolg van de beëindiging van de huur zullen werknemers van de huurder hun banen verliezen.
  • De duur van de totale huurperiode.

Aan de zijde van de verhuurder kunnen de volgende omstandigheden een rol spelen:

  • De verhuurder wil de ruimte zelf gaan gebruiken.
  • Hij heeft grote financiële belangen bij het eindigen van de huur.
  • De bedrijfsruimte moet gerenoveerd/gesloopt worden.

Uitzonderingen: geen verlenging mogelijk

Soms is verlenging van de ontruimingstermijn niet mogelijk. Ook niet als jouw belangen zeer zwaar wegen. Je kan de ontruimingstermijn niet verlengen als:

  • Jij de huur zelf hebt opgezegd.
  • Je uitdrukkelijk hebt ingestemd met het eindigen van de huur.
  • De huurovereenkomst door de rechter is ontbonden.
  • Je overlast hebt veroorzaakt.
  • Je een (aanzienlijke) huurachterstand hebt.
  • Jij je op een andere wijze niet als een goed huurder hebt gedragen.

Conclusie

Als huurder van een overige bedrijfsruimte kan je soms na enkele jaren, nadat de huur is beëindigd, het gebruik van de bedrijfsruimte voortzetten. Het is dan wel van belang dat je pro-actief handelt en dat je jouw eigen belangen zo goed mogelijk benadrukt. Doe je dit goed? Dan kan dat er soms toe leiden dat je tot 3 jaar na het eindigen van de huur, gebruik kan blijven maken van de door jou gehuurde bedrijfsruimte.