Wanneer kan een verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden?

Een verhuurder kan de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden. De huurovereenkomst kan meestal alleen worden ontbonden als je iets fout hebt gedaan. Onder andere het niet betalen van de huur, het veroorzaken van overlast en het onderverhuren van de woning kunnen tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, zal je vaak op korte termijn de woning moeten verlaten.

Wat is ontbinding?

Als de verhuurder de overeenkomst laat ontbinden dan eindigt de huurovereenkomst, zonder dat de opzeggingstermijn van toepassing is. Dat betekent dat, zelfs als er een opzeggingstermijn van 6 maanden is, de huurovereenkomst (vrijwel) direct kan eindigen. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet zelf ontbinden. Hij moet de rechter vragen om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.

Wanneer kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden?

De verhuurder kan, in principe, enkel ontbinden als jij iets fout hebt gedaan. Hieronder zijn een aantal voorbeelden gegeven:

  • Je hebt een aantal maanden de huur niet betaald;
  • Jij veroorzaakt overlast;
  • Je hebt wiet geteeld in de woning;
  • Jij hebt in strijd met de huurovereenkomst gehandeld.

Je hebt de huur niet betaald

Als je een woning huurt, bent je verplicht om elke periode de huur te voldoen. Doe je dit niet dan kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden. Een kleine achterstand zal meestal niet tot problemen te leiden. Meestal kan de huurovereenkomst pas worden ontbonden als de huurachterstand minstens 3 maanden bedraagt. Toch kan de huurovereenkomst soms ook bij een kleinere achterstand worden ontbonden. Dat is bijvoorbeeld het geval als je structureel te laat betaalt.

Een huurachterstand van 3 maanden leidt niet altijd tot ontbinding van de overeenkomst. Als er bijzondere omstandigheden zijn dan kan de rechter bepalen dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden.

Overlast

De verhuurder kan ook tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan als je overlast veroorzaakt. Daarbij kan je onder meer denken aan geluidsoverlast, maar ook aan drugsoverlast of agressiviteit tegenover de buren. Door overlast te veroorzaken, gedraag je je niet als een goed huurder, waardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden door een rechter.

In strijd met de huurovereenkomst

In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden worden vaak aanvullende verplichtingen en verboden opgenomen. Via deze bepalingen kan bijvoorbeeld een verbod tot onderverhuur worden opgelegd, maar ook kan je bijvoorbeeld verplicht worden om je hoofdverblijf in de woning te hebben. Als je niet aan deze voorwaarden voldoet, dan handel je niet als een goed huurder, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst kan laten ontbinden. Vaak worden de volgende verplichtingen opgenomen in een huurovereenkomst:

  • De woning mag alleen als woonruimte worden gebruikt.
    Gebruik je de woning (deels) voor bedrijfsdoeleinden dan kan de verhuurder de huur ontbinden.
  • Je moet je hoofdverblijf hebben in de huurwoning.
    In dat geval ben je verplicht om je hoofdverblijf in de gehuurde woning te hebben. Dat betekent, kort gezegd, dat je gemiddeld minimaal 4 nachten per week in de huurwoning moet verblijven. Deze verplichting bestaat vooral bij sociale huurwoningen.
  • Je mag de woning niet onderverhuren.

Waarschuwing: verhuurders dreigen vaak onterecht met ontbinding

Het komt vaak voor dat verhuurders, vooral woningbouwverenigingen, dreigen dat ze de huurovereenkomst zullen laten ontbinden, tenzij jij zelf de huurovereenkomst opzegt. Zeg je zelf de huurwoning op? Dan mag je nog enkele maanden in de woning blijven wonen. Weiger je echter de huurovereenkomst op te zeggen? Dan zullen zij een procedure bij de rechtbank beginnen, waardoor je de woning op korte termijn moet verlaten en ook moet je ook de hoge bijkomende kosten vergoeden, zo stellen zij.

Dit gebeurt vooral in wijken waar de verhuurder woningen wil renoveren en verkopen en bij huurders die al zeer lang in een woning wonen, waardoor zij een zeer lage huur betalen. Verhuurders proberen dan via dreigementen ervoor te zorgen dat je vrijwillig de woning verlaat. Vaak blijft het echter bij loze dreigementen.

Wat kan je doen bij dreigende ontbinding?

Als je verhuurder dreigt met ontbinding van de huurovereenkomst of als hij al een procedure bij de rechtbank is gestart dan kun je ervoor kiezen om zelf verweer te voeren. Toch zal het vaak verstandig zijn om vroegtijdig juridische hulp in te schakelen. Daarmee worden je kansen om de ontbinding te voorkomen, vergroot.

Ontbinding en ontruiming

Als de rechter de verhuurder in het gelijk stelt, dan is de huurovereenkomst ontbonden. Daardoor mag de verhuurder de woning, door een deurwaarder, laten ontruimen. De deurwaarder zal van tevoren mededelen dat hij de woning zal gaan ontruimen. Soms kan je de ontruiming nog voorkomen. Daar lees je meer over in het artikel:

Kort geding ontruiming

Soms wil de verhuurder de huurder zeer snel uit de woning hebben. Bijvoorbeeld omdat de huurder ernstige overlast veroorzaakt. In dat geval kan hij een de rechter in een spoed procedure (kort geding) vragen om hem toestemming te verlenen om de huurwoning op zeer korte termijn te ontruimen. Deze procedure lijkt veel op de ontbindingsprocedure. Het belangrijkste verschil is dat de ontruimingsprocedure een stuk sneller is.