Ik heb een huurachterstand. Kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden?

Als je een woning huurt, moet je (meestal) iedere maand de huur betalen. Betaal je de huur niet op tijd? Dan kan de verhuurder de huurovereenkomst door een rechter laten ontbinden. Een huurachterstand van 1 maand is echter niet voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Meestal kan de verhuurder de huurovereenkomst pas ontbinden bij een huurachterstand van 3 maanden of meer.  Toch kan ook bij een huurachterstand van 3 maanden ontbinding van de huurovereenkomst soms voorkomen worden.

Wanneer kan de verhuurder de huur ontbinden?

Als hoofdregel geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst door een rechter kan laten ontbinden (beëindigen) als je een huurachterstand van 3 maanden hebt. Als je 3 maanden een deel van de huur niet betaalt, is dat onvoldoende om voor ontbinding van jouw huurovereenkomst. De huurovereenkomst kan, in principe, pas worden ontbonden als de huurachterstand gelijk is aan 3 volle maanden huur. Loop je de huurachterstand nadien alsnog in? Dan betekent dat niet per se dat de verhuurder de huurovereenkomst niet meer kan ontbinden.

De verhuurder kan de huurovereenkomst soms ook bij een kleinere huurachterstand ontbinden. Dat is mogelijk als jij in het verleden stelselmatig de huur te laat hebt betaald.

Geen ontbinding en ontruiming bij (meer dan) 3 maanden huurachterstand

Er kan echter wel van de hoofdregel worden afgeweken. Je kan ontbinding voorkomen als de rechter van oordeel is dat ontbinding niet redelijk is. Hij ontbindt de huurovereenkomst niet als hij oordeelt dat de wanprestatie (het niet tijdig betalen van de huur), gezien de geringe betekenis of bijzondere aard ervan, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

De rechter zal bij de vraag of de huurovereenkomst moet worden beëindigd, kijken naar alle door partijen aangevoerde omstandigheden. De rechter zal op basis van de aangevoerde omstandigheden oordelen of de huurovereenkomst ontbonden dient te worden.

De volgende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden ondanks een huurachterstand van 3 maanden:

  • Je kan de huurachterstand op korte termijn inlopen;
  • De kans is zeer klein dat de huurachterstand zal oplopen;
  • De huurachterstand is ontstaan in verband met een bijzondere situatie, zoals het tijdelijk wegvallen door ziekte;
  • De financiële situatie van de huurder is inmiddels weer verbeterd.

Tweede kans: terme de grâce voorwaardelijke ontbinding

De rechter kan de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden. Dat betekent dat hij de huurovereenkomst in principe ontbindt, maar dat hij jou nog 1 kans geeft om ontbinding te voorkomen. Dit kan hij op 2 wijzen doen:

Hij kan een terme de grace bepalen. Dat betekent dat hij jou nog 1 maand geeft om je verplichtingen alsnog na te komen. Heb je de huurachterstand niet in deze maand voldaan? Dan wordt de huurovereenkomst definitief ontbonden.

Daarnaast kan de rechter ook andere voorwaarden voor de ontbinding vastleggen. Dit betekent dat  de huurovereenkomst wordt ontbonden indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Daarbij bepaalt de rechter vaak dat de huurovereenkomst wordt ontbonden indien:

  • De huurachterstand oploopt;
  • De huurder niet aan zijn verplichtingen van de betalingsregeling voldoet.

Mijn huurovereenkomst is ontbonden, wat nu?

Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, kan de verhuurder jouw huurwoning ontruimen. Dat kan hij niet zelf doen. Hij moet daarvoor een deurwaarder inschakelen. De deurwaarder moet wel vooraf aankondigen wanneer hij overgaat tot ontruiming van de woning.

Ontruiming voorkomen via een kort geding

Soms kan je de uithuiszetting toch nog voorkomen. Je kunt de uithuiszetting bijvoorbeeld voorkomen door een schikking te treffen met de verhuurder. Daarnaast kan je soms, via een advocaat, een spoed procedure (kort geding) starten. In het kort geding vraag je een ontruimingsverbod aan de rechter. Een ontruimingsverbod wordt echter alleen in uitzonderingsgevallen toegewezen. Je leest hier meer over in het artikel: Mijn verhuurder heeft ontruiming van mijn huurwoning aangezegd. Kan ik de ontruiming nog voorkomen?

Conclusie

Een verhuurder kan een huurovereenkomst meestal ontbinden bij een huurachterstand van 3 maanden. Soms is het toch mogelijk om te voorkomen dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt. Het is aan jou, of jouw advocaat, om aan de rechter te vertellen waarom hij de huurovereenkomst niet moet ontbinden. Het is van belang dat je dit zo goed mogelijk onderbouwt.

Moet ik een advocaat inschakelen? Bij huurgeschillen ben je niet verplicht om een advocaat in te schakelen. Je kan zonder advocaat bij de rechtbank procederen. Het voordeel van zelf procederen is dat dit meestal minder geld kost. Kon je in aanmerking voor een toevoeging (pro Deo)? Of heb je een rechtsbijstandsverzekering? Dan is het inschakelen van een advocaat soms zelfs goedkoper. Het is vaak toch verstandig om een huurrechtadvocaat in te schakelen. Daarmee vergroot je de kans dat je kan voorkomen dat je jouw woning moet verlaten.