Ontbinding: geen hoofdverblijf in de gehuurde woonruimte.

In sommige situaties heb je als huurder de verplichting om je hoofdverblijf te hebben in de door jou gehuurde woning. Doe je dat niet? Dan kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden of opzeggen.

Wanneer ben ik verplicht om mijn hoofdverblijf in de woning te hebben?

De hoofdregel is dat je niet verplicht bent om je hoofdverblijf in de door jou gehuurde woning te hebben. Toch wordt er vrij vaak een uitzondering gemaakt op deze regel. Deze uitzonderingen worden hieronder toegelicht.

Verplichting in het huurcontract

Verhuurders nemen vaak in het huurcontract, vooral bij sociale huurwoningen, de voorwaarde op dat de huurder verplicht is om zijn hoofdverblijf in de huurwoning te hebben. Als jij je vervolgens niet aan deze voorwaarde houdt, kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden.

Goed huurderschap

Als huurder dien jij je als goed huurder te gedragen. Dat betekent dat je niet in strijd met de wet of de huurovereenkomst handelt, maar ook dat jij je op zodanige manier dient te gedragen dat de belangen van de verhuurder niet worden geschaad. In het verleden heeft de rechter meerdere keren geoordeeld dat een huurder zich niet als goed huurder gedroeg, doordat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Voor sociale huurwoningen gelden daarbij andere regels dan bij vrije sector woningen. Dit wordt hieronder verder toegelicht.

Goed huurderschap bij sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen worden vaak verhuurd door woningbouwverenigingen. Een van de doelen van een woningbouwvereniging is het zo goed mogelijk verdelen van betaalbare huurwoningen. Als jij niet je hoofdverblijf in de huurwoning hebt, dan staat je woning (een groot deel van de tijd) leeg, terwijl er sprake is van een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Je handelt hierdoor dus in strijd met het doel van de woningbouwvereniging, hetgeen in strijd kan zijn met het goed huurderschap.

Goed huurderschap bij vrije sector woningen

Bij vrije sectorwoningen zal je niet snel in strijd met het goed huurderschap handelen als je niet je hoofdverblijf in de huurwoning hebt. Dit zal echter in principe alleen het geval zijn als het ontbreken van het hoofdverblijf tot bijkomende problemen leidt, zoals:

  • Het niet tijdig betalen van de huur;
  • Het niet goed onderhouden van de woning en/of de tuin;
  • Overlast.

Wanneer heb ik mijn hoofdverblijf in de woning?

Je hebt je hoofdverblijf in de woning als het merendeel van jouw persoonlijke leven zich in de woning afspeelt. Bij de vraag of dit het geval is, zal naar alle omstandigheden van het geval worden gekeken. Het is met name van belang waar de huurder ’s nachts verblijft. Slaap je gemiddeld 4 dagen per week in de huurwoning? Dan is dat een belangrijke aanwijzing dat je jouw hoofdverblijf in de huurwoning hebt. Daarnaast kunnen onder andere de volgende omstandigheden een rol spelen:

  • Je staat bij de gemeente ingeschreven op het adres van de huurwoning;
  • Het grootste deel van jouw eigendommen is in de woning aanwezig. Daarbij zullen met name dagelijkse gebruiksvoorwerpen, zoals kleding een rol spelen;
  • Jouw huisdier is in de woning aanwezig.

Hoe kan ik aantonen dat ik mijn hoofdverblijf in de woning heb?

Meestal zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat je niet je hoofdverblijf in de woning hebt. Toch is het vaak verstandig om zo vroeg mogelijk bewijs te verzamelen. Onder meer de volgende stukken kunnen als bewijs dienen:

  • Energie- en gasoverzicht;
  • Post dat geadresseerd is op het adres van de huurwoning;
  • Bonnetjes van supermarkten in de buurt;
  • Getuigenverklaringen.

Procedure tot ontbinding

Als de verhuurder het vermoeden heeft dat jij niet je hoofdverblijf in de huurwoning hebt, zullen zij de huurovereenkomst willen ontbinden. Vaak zullen ze jou de mogelijkheid bieden om de huur zelf op te zeggen. Doe je dat niet, dan zullen zij de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.

De verhuurder moet doen, in principe, aantonen dat jij niet in de woning woont, bijvoorbeeld naar aanleiding van wat zij tijdens een huisbezoek heeft geconstateerd en/of verklaringen van buren. Kan de verhuurder dit voldoende aannemelijk maken, dan wordt de huurovereenkomst ontbonden, tenzij jij kunt aantonen dat je wel je hoofdverblijf in de woning hebt.

Wat kan je doen als de verhuurder de huur wil ontbinden?

Als de verhuurder aangeeft dat zij de huur wil ontbinden dan is het verstandig om ervoor te zorgen dat je bewijsstukken verzamelt. Soms zal het namelijk, door aan te tonen dat je wel in de woning je hoofdverblijf hebt, te voorkomen dat de verhuurder een procedure start. Daarbij dien je wel kritisch naar de bewijsstukken te kijken. Soms kunnen bewijsstukken namelijk juist het beeld van de verhuurder bevestigen.

Gezien de aanwezige risico’s kan het verstandig zijn om een jurist in te schakelen. Indien je rechtsbijstand nodig hebt dan kan je direct contact met ons opnemen of je kan een vraag stellen via het contactformulier.