Mijn woning wordt ontruimd: kan ik dit nog voorkomen?

Een verhuurder kan de woning waarin jij onterecht verblijft, laten ontruimen door een deurwaarder. Je zal eerst een brief ontvangen van de deurwaarder waarin de ontruiming wordt aangekondigd. Daarbij wordt meestal nog een laatste kans wordt geboden om zelf uit de woning te vertrekken. Blijf je desondanks in de woning wonen, dan zal een deurwaarder tot ontruiming van de woning overgaan. Eventueel met behulp van de politie.

Wanneer verblijf ik onterecht in een woning?

Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor je onterecht in een woning verblijft. Bijvoorbeeld omdat je nooit huurder van de woning bent geweest. Meestal zal je echter onterecht in een woning verblijven, omdat de rechter heeft bepaald dat de verhuurder de huur terecht heeft opgezegd of omdat de rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden. In beide situaties verblijf je, eventueel na een bepaalde periode, onterecht in de woning en mag de verhuurder de woning laten ontruimen.

Daarnaast is het ook mogelijk dat een verhuurder in een spoed procedure (kort geding) toestemming aan de rechter heeft gevraagd om over te mogen gaan tot ontruiming van de woning. In dat geval is er nog wel een huurovereenkomst, maar mag de verhuurder toch de woning laten ontruimen.

Wat kan ik doen als de verhuurder de woning wil (laten) ontruimen?

Als huurder heb je er groot belang bij om in je woning te kunnen blijven wonen. Je wilt dus alles doen om te voorkomen dat je op straat komt te staan. Maar wat kan je nog doen als de ontruiming inmiddels is aangekondigd? Er zijn 3 verschillende opties om ontruiming van je woning te voorkomen:

  • Het treffen van een schikking;
  • Een verbod tot ontruiming in een spoedprocedure;
  • Een moratorium.

Schikking

De meest voor de hand liggende optie is het treffen van een schikking. Door in overleg te treden met de verhuurder is het soms mogelijk om ontruiming van de woning te voorkomen. Vaak zal daarvoor wel vereist zijn dat je een groot deel van de achterstallige huur kunt inlopen.

Vaak zal de verhuurder niet zomaar willen meewerken aan een schikking. Meestal zal de dreiging van een spoedprocedure (executie kort geding) of een moratorium ertoe leiden dat een verhuurder eerder instemt met een schikkingsvoorstel.

Spoed procedure: Verbod ontruiming (Executie kort geding)

In sommige gevallen kan een executie kort geding uitkomst bieden. Dat is een spoedprocedure waarbij aan de rechter wordt gevraagd om, meestal onder vaststelling van een dwangsom, de verhuurder te verbieden om over te gaan tot ontruiming van de huurwoning. Een dergelijk verbod wordt alleen in uitzonderingsgevallen toegewezen.

De verhuurder heeft, naar aanleiding van een eerdere procedure bij de rechtbank, het recht verkregen om de woning te laten ontruimen. Het is echter mogelijk dat hij onder bijzondere omstandigheden misbruik maakt van dit door hem verkregen recht. Dat is het geval als hij, mede gelet op de belangen van de huurder, geen te respecteren belang heeft om (op korte termijn) over te gaan tot ontruiming van de woning.

De hoge raad (hoogste rechter) heeft twee voorbeelden genoemd van situaties waarin een verhuurder misbruik van recht kan maken als hij overgaat tot ontruiming van een woning.

Nieuwe feiten en omstandigheden waardoor een noodsituatie zal ontstaan.

Een verbod tot ontruiming kan worden opgelegd als er nieuwe feiten en omstandigheden zijn die ertoe leiden dat een noodsituatie zal ontstaan als de verhuurder overgaat tot ontruiming. Het feit dat je dakloos wordt, wordt niet als een nieuw feit of een nieuwe omstandigheid gezien. Het dakloos worden, is namelijk het logische gevolg van een ontruiming. VOORBEELDEN.

Evidente feitelijke of juridische fout

Ook kan een verhuurder misbruik van recht maken door tot ontruiming over te gaan als in het vonnis – waarbij de verhuurder toestemming voor de ontruiming heeft verkregen – een overduidelijke juridische fout is gemaakt of als klaarblijkelijk van onjuiste feiten is uitgegaan. De fout moet zo duidelijk zijn dat in principe er niet over kan worden getwijfeld of een fout is gemaakt.

Overige situaties

Bovenstaande voorbeelden zijn echter niet de enige situaties waarin een verhuurder misbruik van recht kan maken, door over te gaan tot ontruiming van de woning. Ook in andere gevallen kan sprake zijn van misbruik van recht.

Executie kort geding tijdens een verzetprocedure

Als je bij verstek bent veroordeeld dan kan de wederpartij vrijwel direct overgaan tot het uitvoeren van het vonnis. Is bijvoorbeeld bepaald dat de huurovereenkomst is ontbonden, dan kan de verhuurder op korte termijn je woning ontruimen. Ook als je nog in verzet kan gaan. Om te voorkomen dat je woning in de tussentijd wordt ontruimd, is het mogelijk om een executie kort geding te starten. Daarbij de rechter rekening houden met de kansen dat de huurovereenkomst toch niet wordt ontbonden. Als de rechter jouw kansen in de verzetprocedure relatief groot acht dan kan hij tot het oordeel komen dat de verhuurder misbruik van recht maakt door niet de uitkomst van de verzetprocedure af te wachten.

Tijdsverloop

Soms wordt een huurovereenkomst nog jaren voortgezet, nadat de huurovereenkomst door de rechter is ontbonden. Wil de verhuurder jaren later de woning alsnog ontruimen dan zal dit vaak als misbruik van recht worden gezien.

Moratorium

Een laatste optie is het aanvragen van een moratorium. Dankzij een moratorium wordt voor 6 maanden een verbod opgelegd om de woning van de aanvrager te ontruimen. Een moratorium kan alleen worden aangevraagd als je in de WSNP zit of als je tegelijkertijd verzoekt om te worden toegelaten tot de WSNP.

Het starten van een WSNP-traject heeft grote financiële gevolgen voor de aanvrager. Het aanvragen van een moratorium moet dus als een laatste redmiddel worden gezien om de ontruiming van je huurwoning (tijdelijk) te voorkomen.

Wat kan je zelf doen als ontruiming dreigt? Inschakelen van een advocaat.

Zodra duidelijk is dat je woning zal worden ontruimd, is het verstandig om zo spoedig mogelijk stappen te ondernemen. Zo kan je zelf proberen om tot een schikking te komen.

Het is echter vaak verstandig om zo spoedig mogelijk een advocaat in te schakelen. Een advocaat kan voor jou eventueel een executie kort geding starten, waardoor de verhuurder mogelijk verboden wordt om over te gaan tot ontruiming van de woning. De advocaten van WS Advocaten & Mediators (te Amsterdam) zijn gespecialiseerd in het voeren van executie kort gedingen. Dreigt je verhuurder met ontruiming van je huurwoning? Neem dan zo snel mogelijk contact op met een van onze huurrecht advocaten.