Mijn huurwoning heeft een gebrek: wat kan ik doen?

Als je een woning huurt, wil je ongestoord in de huurwoning kunnen wonen. Je zit dan niet te wachten op problemen in je woning, zoals schimmel en ongedierte of geluidsoverlast. Toch komt het geregeld voor dat een huurder dit soort problemen ervaart. Je wilt dit probleem dan zo snel mogelijk verhelpen. Maar wie moet dit doen? Moet jij het probleem zelf verhelpen of komt dit voor rekening van de verhuurder? In dit artikel worden deze vragen beantwoord.

Wat is een gebrek?

Als je een woning huurt, mag je verwachten dat deze huurwoning de eigenschappen bezit van een goed onderhouden woning. Zijn er omstandigheden die jouw woongenot beperken, zoals schimmelvorming, dan is sprake van een gebrek. Alles waardoor je woongenot wordt beperkt, is een gebrek. Het gaat daarbij niet alleen om de kenmerken van de woning zelf, zoals bijvoorbeeld een niet sluitend raam. Ook omstandigheden van buiten de woning die een negatieve invloed hebben op jouw woongenot, zijn gebreken. Daarbij kan je bijvoorbeeld denken aan geluids- of stankoverlast, maar ook bijvoorbeeld een agressieve buurman kan een gebrek opleveren.

Onder meer de volgende omstandigheden zijn gebreken:

  • Schimmel;
  • Geluidsoverlast;
  • Stankoverlast;
  • Ongedierte;
  • Een niet (goed) functionerende verwarming;
  • Niet (goed) sluitende ramen en deuren.

Wie moet het gebrek verhelpen?

De hoofdregel is dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat jij het ongestoorde genot van de woning hebt. Dat betekent in principe dat de verhuurder gebreken moet verhelpen. Toch zijn er een aantal uitzonderingen op deze regel. Of de verhuurder een gebrek moet verhelpen, is onder meer afhankelijk van de aard en de oorzaak van het gebrek.

Kleine gebreken.

De verhuurder moet in principe alle ‘grote’ gebreken verhelpen. Is sprake van een gebrek dat met weinig moeite en tegen beperkte kosten kan worden hersteld, dan moet je dit gebrek op eigen kosten verhelpen.

De overheid heeft bepaald dat onder andere de volgende gebreken als kleine gebreken kunnen worden aangemerkt:

  • het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk en zonodig het behangen van de binnenmuren.
  • het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte, waaronder in elk geval loszittende trapleuningen, deurknoppen en drempels;
  • het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn.

Een volledig overzicht kan je vinden op: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931/2003-08-01#Bijlage

Wanneer moet een verhuurder kleine gebreken wel verhelpen?

Zijn de ‘kleine’ gebreken ontstaan als gevolg van een gebrek dat de verhuurder wel had moeten verhelpen? Dan moet de verhuurder ook deze kleine gebreken verhelpen. Is bijvoorbeeld het behang op de muren beschadigd als gevolg van een lekkage? Dan moet de verhuurder ook de kosten van het herstel van het behang dragen.

Veroorzaakt door huurder

Bij de vraag wie het gebrek moet verhelpen, is van belang wat de oorzaak van het gebrek is. Is een gebrek ontstaan door toedoen van de huurder dan moet de huurder het gebrek zelf (laten) verhelpen. Dit is bijvoorbeeld het geval als je zelf een raam of deur kapotgemaakt hebt.

Ook is het mogelijk dat vochtoverlast is ontstaan doordat de woning slecht geventileerd is. Dat kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van bepaald stookgedrag of het te weinig open zetten van ramen en deuren. Ook kan bijvoorbeeld de aanwezigheid van ongedierte veroorzaakt zijn door de huurder. Dat zal bijvoorbeeld het geval zijn als de huurder het huis niet of onvoldoende schoonmaakt.  

Gebreken van buitenaf

De verhuurder hoeft in principe alleen gebreken weg te nemen als deze gebreken voor zijn rekening en risico komen. Gebreken die door derden worden veroorzaakt, hoeven in principe niet door de verhuurder te worden hersteld. Ondervind je bijvoorbeeld geluids- of stankoverlast dan hoeft de verhuurder dit gebrek meestal niet weg te nemen, omdat deze gebreken worden veroorzaakt door omstandigheden die buiten zijn macht liggen.

Toch moet een verhuurder deze gebreken soms wél verhelpen. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de geluidsoverlast wordt veroorzaakt door je buurman die ook een woning huurt bij jouw verhuurder. In dat geval heeft de verhuurder wél de verplichting om de overlast weg te nemen. Bijvoorbeeld door juridische stappen te ondernemen tegen jouw buurman.

Daarnaast kan overlast ook (mede) worden veroorzaakt door een gebrek aan de woning, zoals slechte riolering onder het huis. Ook in dat geval moet de verhuurder het gebrek wél verhelpen.

Het wegnemen van het gebrek is onmogelijk of het wegnemen van het gebrek kan wegens de kosten die daarmee gemoeid gaan redelijkerwijs niet van de verhuurder worden gevergd.

Is het onmogelijk voor de verhuurder om een gebrek weg te nemen? Of zijn aan het verhelpen van het gebrek zeer hoge kosten verbonden, waardoor er niet van de verhuurder mag worden verwacht dat hij tot het verhelpen van het gebrek overgaat? Ook in deze gevallen hoeft de verhuurder het gebrek niet weg te nemen.

Is bijvoorbeeld een woning volledig afgebrand? Dan mag in principe niet van de verhuurder verwacht dat hij een nieuwe woning laat bouwen.

Kan in het contract afgeweken worden van deze regels?

In huurovereenkomsten kan enkel in het nadeel van de verhuurder worden afgeweken. Zo kan wel worden bepaald dat de verhuurder ook ‘kleine’ gebreken moet verhelpen. Andersom kan niet worden bepaald dat de huurder ‘grote’ gebreken moet verhelpen. Is dit wel in de huurovereenkomst opgenomen dan heeft dit geen gevolgen voor de huurder. De verhuurder moet dan alsnog de gebreken verhelpen.

Wat kan ik doen als mijn huurwoning gebreken heeft?

Als je woning gebreken heeft dan is het verstandig om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder. Doe dit bij voorkeur per e-mail of aangetekende brief. Daarmee kan je aantonen dat je daadwerkelijk hebt geklaagd. Onderneemt de verhuurder niet binnen een redelijke termijn stappen om het gebrek te verhelpen? Dan kun je juridische stappen ondernemen.