Ik ben onderhuurder: Wat zijn de gevolgen voor mij als de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder eindigt?

Als onderhuurder huur je niet van de eigenaar (verhuurder) van de woning, maar van de hoofdhuurder. Dat betekent dat je in principe geen rechten en plichten tegenover de verhuurder. Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, vervalt ook jouw huurovereenkomst. Kan je dan toch in de woning blijven wonen of moet je de woning verlaten?

Belangrijke omstandigheden

Welke rechten jij hebt na het eindigen van de huur tussen de verhuurder en de hoofdhuurder hangt af van verschillende omstandigheden:

  • Huurde je een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?
  • Had jij je hoofdverblijf in de woning?
  • Wat is de reden van het eindigen van de huur tussen de verhuurder en de hoofdhuurder?

Of de woning rechtsgeldig of illegaal aan jou was onderverhuurd, speelt in beginsel geen rol bij de vraag of jij in de woning mag blijven wonen.

Zelfstandige woonruimte

Huur je een zelfstandige woonruimte en heb jij daar je hoofdverblijf dan wordt de huurovereenkomst voortgezet met de verhuurder. Ook als de woning eigenlijk illegaal aan jou werd onderverhuurd door de hoofdhuurder.

De verhuurder kan vervolgens binnen 6 maanden een procedure bij de rechtbank starten om de huurovereenkomst alsnog te laten eindigen. De rechter zal de huurovereenkomst alleen laten eindigen als sprake is van een van de volgende situaties:

Jij beschikt over onvoldoende financiële middelen om de huur te kunnen (blijven) voldoen.

De verhuurder moet hierbij aantonen dat jij over onvoldoende middelen beschikt om de huur te kunnen (blijven) betalen. Een belangrijke aanwijzing zal zijn dat je al achter loopt met het betalen van de huurpenningen. Deze situatie zal zich niet vaak voordoen bij sociale huurwoningen, omdat je meestal al met een bijstandsuitkering in combinatie met huurtoeslag over voldoende financiële middelen zal beschikken om de lopende huur te kunnen blijven betalen.

De onderhuur is aangegaan met de intentie om jou de positie van hoofdhuurder te verschaffen.

Deze situatie zal zich voornamelijk voordoen als de hoofdhuurder zelf de huur met de verhuurder opzegt. In dat geval eindigt namelijk zijn huurovereenkomst, maar kan jij in principe in de woning blijven wonen. Bij de vraag of deze situatie zich voordoet, speelt de tijd die verstreken is tussen het tot stand komen van de onderhuur en het eindigen van de hoofdhuur een belangrijke rol. Hoe korter deze termijn is, hoe eerder wordt aangenomen dat de onderhuur is aangegaan om jou feitelijk in de positie van hoofdhuurder te brengen.

Op basis van alle omstandigheden van het geval kan het redelijkerwijs niet worden verwacht van de verhuurder dat hij de huur laat voortduren.

Hierbij kan worden gedacht die ertoe leiden dat het niet redelijk en billijk is als de huur zou voortduren. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de verhuurder financieel nadeel lijdt als gevolg van de situatie. Of als de gehuurde woning specifiek bedoeld is voor senioren, terwijl jij pas 35 jaar oud bent.

Het betreft een sociale huurwoning en jij komt niet in aanmerking voor sociale huurwoningen.

Om een sociale huurwoning te kunnen huren, dien je over een huisvestingsvergunning te kunnen beschikken. Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning geldt een inkomensgrens. Is je inkomen te hoog, dan kom je niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Deze eis geldt ook in het geval dat jij de huur wil voortzetten, nadat de hoofdhuurder niet langer huurder is. Ook in dat geval moet jij over een huisvestingsvergunning kunnen beschikken. Kom je niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, dan kan de verhuurder de huur laten beëindigen door de rechter.

Onzelfstandige woonruimte

Huur je een onzelfstandige woning (zonder eigen voordeur, keuken en/of badkamer) dan kan je geen aanspraak maken op voortzetting van de huur. Wel heb je mogelijk recht op schadevergoeding. Of dit het geval is, is afhankelijk van de reden waarom de hoofdhuur is geëindigd.

De verhuurder heeft de huur opgezegd.

Als de verhuurder de huur met de huurder opzegt dan eindigt de onderhuur ook automatisch op de dag dat de hoofdhuur wordt beëindigd. De hoofdhuurder zal vaak niet zomaar instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.

Stemt de hoofdhuurder niet in met de opzegging dan zal de verhuurder de rechter moeten vragen om de huur te laten eindigen. De rechter zal tijdens deze procedure de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur worden afgezet tegen de belangen van de (hoofd)huurder en eventuele onderhuurders bij voortzetting van de huur.

De hoofdhuurder heeft de verplichting om de belangen van de onderhuurder voldoende te behartigen. Bijvoorbeeld door niet zomaar in te stemmen met de opzegging of door de onderhuurder te betrekken bij de procedure bij de rechtbank. Doet de hoofdhuurder onvoldoende om jouw belangen als onderhuurder te behartigen dan moet hij mogelijk een schadevergoeding aan jou betalen.

Andere redenen voor het eindigen (ontbinding of opzegging door de hoofdhuurder).

Eindigt de hoofdhuur, wegens ontbinding of doordat de hoofdhuurder de huur zelf heeft opgezegd, dan eindigt de onderhuurovereenkomst niet automatisch. In deze situaties loopt de huurovereenkomst tussen jou en de hoofdhuurder gewoon door, maar kan je hier geen beroep op doen bij de verhuurder, waardoor je de woning alsnog moet verlaten.

De hoofdhuurder heeft de verplichting om de woonruimte aan jou beschikbaar te stellen. Doordat hij hiertoe niet langer in staat is, levert hij een wanprestatie jegens jou, waardoor je een schadevergoeding kan eisen.

Conclusie

Zoals uit dit artikel blijkt, is het sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval of je na het eindigen van de hoofdhuur in de woning mag blijven wonen. Huur je een onzelfstandige woonruimte dan dien je de woning te verlaten. Huur je een zelfstandige woonruimte dan kan je in principe in de woning blijven wonen.