Huurprijswijziging bij vrijesectorwoningen

Bij vrijesectorwoningen heeft de verhuurder (meestal) veel vrijheid om de huurprijs vast te stellen. Dit geldt zowel voor de aanvangsprijs als voor huurprijswijzigingen. De verhuurder kan naar eigen inzicht een prijswijziging voorstellen. Hij is daarbij niet gebonden aan een maximale huurprijsverhoging. Hierdoor kan je als huurder geconfronteerd worden met een grote huurprijswijziging. Moet je hier dan maar mee instemmen? Of kan je hier verweer tegen voeren? En wat zijn de mogelijke gevolgen als je niet instemt met de voorgestelde huurprijs?

Wanneer kan de verhuurder de huurprijs verhogen?

De verhuurder kan in de eerste 12 maanden van de huurovereenkomst eenmaal de huurprijs verhogen. De verhuurder mag de huurprijs eens per 12 maanden verhogen. Heeft hij eenmaal langer gewacht met de verhoging van de huurprijs? Dan mag hij de opvolgende keer de huurprijs eerder verhogen. Heeft hij de vorige keer de huurprijs pas na 16 maanden verhoogd, dan mag hij de huurprijs vervolgens al na 8 maanden verhogen. Heeft hij de vorige keer de huurprijs pas na 14 maanden verhoogd, dan mag hij de huurprijs vervolgens al na 10 maanden verhogen.

Voorbeeld:

Klaas huurt een woning van Piet. In het verleden werd de huur telkens op 1 januari verhoogd. In 2018 is de huur echter pas op 1 maart verhoogd (na 14 maanden). Piet heeft dus 2 maanden langer gewacht met het verhogen van de prijs dan dat hij verplicht was. Hierdoor mag hij vervolgens de huur al na 10 maanden (dus 2 maanden eerder) weer verhogen. Hij mag de huurprijs dus al op 1 januari 2019 verhogen. Als Piet de huurprijs pas na 15 maanden had verhoogd, dan had hij vervolgens de prijs weer na 9 maanden mogen verhogen.

Op welke wijze kan de verhuurder een huurprijswijziging doorvoeren?

Als de verhuurder een huurprijswijziging wil doorvoeren dan kan hij een voorstel (aanbod) doen om een gewijzigde huurovereenkomst, met een verhoogde huurprijs, af te sluiten. Verhuurders van vrijesectorwoningen staat het (meestal) vrij om de huurprijs naar vrije inzicht te verhogen. Zo zou de verhuurder, theoretisch, kunnen voorstellen dat de huurprijs met 100% wordt verhoogd.

De verhuurder doet dus een aanbod om de huurprijs tot een bepaald bedrag te verhogen. Als huurder kan je ervoor kiezen om wel of niet in te stemmen met de door de verhuurder voorgestelde huurprijsverhoging. Aan het niet instemmen met de huurprijswijziging zijn wel risico’s verbonden. De verhuurder kan in dat geval namelijk de huur opzeggen. Stem je ook niet in met de opzegging? Dan kan de verhuurder aan de rechter vragen om de huurovereenkomst te laten eindigen.

De rechter zal de huurovereenkomst echter niet zomaar beëindigen. Hij zal beoordelen of het aanbod van de verhuurder redelijk was.

Stem je niet in met de huurprijsverhoging dan kan de verhuurder de huurovereenkomst, eventueel met tussenkomst van de rechter, opzeggen. De rechter zal vervolgens oordelen of de voorgestelde huurprijswijziging als een redelijk aanbod kan worden gezien. Als de rechter van mening is dat het aanbod redelijk was, dan kan hij de huurovereenkomst beëindigen. Vaak zal de rechter jou echter nog in de gelegenheid stellen om binnen een redelijk termijn alsnog in te stemmen met de verhoging van de huurprijs, waardoor je alsnog de beëindiging kan voorkomen.

Wanneer is de voorgestelde huurprijs redelijk?

Bij de beoordeling of de voorgestelde huurprijs redelijk is, kunnen verschillende omstandigheden een rol spelen. In principe is leidend of de voorgestelde prijs (grotendeels) overeenkomst met de markthuurprijs. Dat is de prijs die de gemiddelde huurder bereid is om te betalen voor een vergelijkbare woning. Het is aan de verhuurder om aan te tonen dat de huurprijs redelijk is. Dit zal een verhuurder meestal proberen aan te tonen door het overleggen van een rapport van een makelaar.

Blijkt dat de voorgestelde prijs niet overeenkomst met de markthuurprijs, dan zal de rechter gewoonlijk niet overgaan tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Conclusie

Verhuurders hebben dus de vrijheid om zelf te bepalen tot welk bedrag zij de huurprijs zullen verhogen. Toch hoef je als huurder niet in te stemmen met het voorstel van de verhuurder. Dit wordt enkel van jou verwacht als het voorstel redelijk was. Was het voorstel niet marktconform? Dan hoef je dus niet in te stemmen met het voorstel van de verhuurder.

Word je geconfronteerd met een voorstel van de verhuurder om de huurprijs te wijzigen? Stem daar dan niet zomaar mee in, maar bekijk het voorstel kritisch. Ben je van mening dat het voorstel niet marktconform is, dan kan je het voorstel afwijzen.