Huurprijsverhoging bij sociale huurwoningen.

Bij aanvang van de huurovereenkomst kom je een huurprijs overeen met de verhuurder. Deze huurprijs zal meestal niet gedurende de hele huurperiode gelijk blijven. De verhuurder kan de huurprijs namelijk, in principe, jaarlijks verhogen. Daarnaast kan ook een huurprijsverhoging plaatsvinden als jouw woning is verbeterd. In dit artikel zal toegelicht worden wanneer en op welke wijze hij de huurprijs kan verhogen. 

Jaarlijkse huurprijsverhoging

De verhuurder kan de huurprijs 1 keer per 12 maanden verhogen. Vervolgens kan hij de huur pas weer verhogen, nadat 12 maanden zijn verstreken. Op deze regel bestaat wel een uitzondering. Aan de hand van onderstaande voorbeelden wordt dit duidelijker.

Voorbeeld:

Klaas huurt een woning van Piet. In het verleden werd de huur telkens op 1 januari verhoogd. In 2018 is de huur echter pas op 1 maart verhoogd (na 14 maanden). Piet heeft dus 2 maanden langer gewacht met het verhogen van de prijs dan dat hij verplicht was. Hierdoor mag hij vervolgens de huur 2 maanden sneller, dus alweer na 10 maanden, verhogen. Hij mag de huurprijs dus al op 1 januari 2019 verhogen. Als Piet de huurprijs pas na 15 maanden (3 maanden later) had verhoogd, dan had hij vervolgens de prijs weer na 9 maanden (3 maanden eerder) mogen verhogen.

Voor de huurprijsverhoging gelden strikte regels. Zo moet het voorstel van de huurprijsverhoging aan verschillende eisen voldoen en de verhuurder mag de huur slechts met een landelijk vastgesteld percentage verhogen.

Nog belangrijk! Zijn er gebreken aanwezig in jouw woning? Dan mag de verhuurder de huur meestal niet verhogen, totdat de gebreken zijn verholpen. Een vereiste hiervoor is dat je de gebreken wel hebt gemeld bij de verhuurder.

Eisen aan het voorstel van de prijsverhoging

Als de verhuurder de huurprijs wil verhogen dan moet hij minimaal 2 maanden voor de datum waarop hij de prijsverhoging wil laten ingaan aan jou voorstellen. Dit voorstel dient aan verschillende eisen te voldoen. Het voorstel moet het volgende vermelden:

  • de geldende huurprijs;
  • het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs;
  • de voorgestelde huurprijs;
  • de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs;
  • de wijze waarop en de tijd waarbinnen de huurder, bezwaar kan maken tegen de prijsverhoging
  • wat de gevolgen zijn als de huurder zijn/haar bezwaren niet kenbaar maakt.

Als het voorstel niet aan deze eisen voldoet, dan wijzigt de huurprijs alleen als jij niet door de fout bent benadeeld. Zo ben jij mogelijk niet benadeeld als de huidige huurprijs niet is vermeld. Je betaalt immers al maandelijks dit bedrag, waardoor je zeer waarschijnlijk bekend bent met de huidige huurprijs.

Is echter niet vermeld dat je bezwaar kan maken tegen de huurprijsverhoging? En heb je als gevolg daarvan geen bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de huurprijs? Dan ben je wel benadeeld en zal de prijswijziging niet plaatsvinden. De verhuurder kan dan wel opnieuw, tegen een latere datum, alsnog de huurprijsverhoging voorstellen.

Met welk percentage mag de huurprijs worden verhoogd?

De verhuurder mag de huurprijs mag maximaal met de landelijks vastgestelde percentages verhogen. Voor zelfstandige en onzelfstandige woningen gelden verschillende percentages. Daarnaast kan de verhuurder de huurprijs voor een zelfstandige woning met een hoger percentage verhogen als jouw huishoudinkomen hoger dan € 42.436,- is.

Voor de verhoging van de huurprijs gelden de volgende percentages (in maart 2019):

  • onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen                    2,9%
  • zelfstandige woonruimte (huishoudinkomen tot € 42.436,-)                     4,1%
  • zelfstandige woonruimte (huishoudinkomen boven € 42.436,-)               5,9%

Huishoudinkomen.

Bij zelfstandige woonruimten is de maximale huurprijsverhoging afhankelijk van het inkomen van jouw huishouden. Bij het berekenen van het huishoudinkomen kijkt de verhuurder naar het inkomen dat jij en je medebewoners 2 jaar geleden verdienden.

Het inkomen van een medebewoner onder de 23 jaar oud wordt alleen meegerekend als zijn/haar jaarinkomen gelijk was aan het minimuminkomen voor volwassenen (23 jaar en ouder). Was zijn/haar inkomen lager? Dan wordt het inkomen volledig buiten beschouwing gelaten.

Was het gezamenlijke inkomen van de inwoners van jouw woning hoger dan € 42.436,- dan mag de verhuurder de huurprijs met het hogere percentage, van 5,9%, verhogen.

Voor sommige huishoudens wordt de hogere prijsverhoging niet toegepast, zelfs als het huishoudinkomen boven de grens van € 42.436,- lag. Dit is het geval als:

  • Een van de bewoners een pensioengerechtigde leeftijd heeft;
  • Het huishouden uit 4 of meer personen bestaat;
  • Een van de huurders tot een bepaalde groep van zieken of gehandicapten behoord.

Bezwaar tegen de huurverhoging.

Ben je het niet eens met de voorgestelde huurprijsverhoging? Laat dit dan zo snel mogelijk, maar in ieder geval voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, schriftelijk aan de verhuurder weten. De verhuurder kan vervolgens binnen 6 weken na jouw bezwaar de huurcommissie verzoeken om te bepalen of de voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is.

Verweer tegen de huurprijsverhoging is in de volgende situaties zinvol:

  • De huurprijswijziging leidt ertoe dat de huurprijs van jouw woning hoger wordt dan de voor deze woning geldende maximale huurprijs.
  • De verhuurder heeft ten onrechte het hogere verhogingspercentage toegepast. Zo kan de verhuurder jouw huishoudinkomen verkeerd hebben berekend, maar het is ook mogelijk dat het huidige huishoudinkomen lager is dan 2 jaar geleden.

Niet tijdig bezwaar gemaakt.

Soms is het toch mogelijk om onder de verhoging van de huurprijs uit te komen als je niet tijdig je bezwaren kenbaar hebt gemaakt aan de verhuurder. In dat geval moet jij als huurder de huurcommissie binnen 4 maanden na de dag waarop de huurverhoging is ingegaan, verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Dit is alleen mogelijk als:

  • Je niet hebt medegedeeld dat je het eens bent met de huurprijswijziging en je ook nog niet de nieuwe huurprijs hebt betaald;
  • De verhuurder jou binnen drie maanden na de oorspronkelijk voorgestelde wijzigingsdatum bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld, waarbij een afschrift van het voorstel is gevoegd, en hij met het voorstel tot huurverhoging niet instemt.

Bij je verzoek aan de huurcommissie dien je het voorstel en het aangetekend schrijven van de verhuurder te voegen. Heeft de verhuurder het hogere percentage toegevoegd dan dien je ook stukken in te dienen waaruit blijkt dat het hogere percentage ten onrechte is toegepast.

Verhoging na verbetering van de woning

De verhuurder kan de huurprijs dus meestal maar 1 keer per 12 maanden verhogen. Op deze regel geldt 1 uitzondering. Indien de verhuurder veranderingen of toevoegingen in de woning heeft aangebracht, kan de huurprijs nogmaals worden verhoogd. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten:

  • Het woongenot van de huurder moet zijn verbeterd. Als aanpassingen aan een woning zijn gemaakt, zal dit vaak het geval zijn. Zo zal het plaatsen van een nieuwe, modernere keuken ertoe leiden dat het woongenot toeneemt.
  • Het verhelpen van gebreken kan, in principe, niet tot verhoging van de huurprijs leiden. Ook als gebreken worden verholpen, zal het woongenot toenemen. Gebreken worden echter geacht jouw woongenot te beperken. Het verhelpen van gebreken leidt dus tot een herstel van jouw woongenot; geen verbetering.
  • De verhoging van de huurprijs moet in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten. De huurcommissie heeft een document opgesteld, waarin wordt toegelicht welke huurprijsstijging redelijk is bij woningverbetering.

Ben je het niet eens met de voorgestelde of toegepaste huurprijsverhoging? Dan kan zowel jij als de verhuurder de huurcommissie verzoeken om zich uit te laten over de voorgestelde huurprijswijziging. Dit dient binnen 3 maanden na het tot stand komen van de aanpassingen te gebeuren.

Let op! De huurprijsverhoging kan ertoe leiden dat de huurprijs boven de maximale huurprijs voor jouw woning uitstijgt. Dit is niet toegestaan. Als dit het geval is, kan je dus succesvol bezwaar maken tegen de huurprijsverhoging.

Conclusie

Een verhuurder van sociale huurwoningen kan de huurprijs op 2 manieren wijzigen. Heeft de verhuurder een voorstel gedaan tot de verhoging van de huurprijs dan moet je proactief handelen. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat je vastzit aan de hogere huurprijs.