Ik wil de huurovereenkomst opzeggen, omdat ik zelf weer in de huurwoning wil gaan wonen (Dringend eigen gebruik)

Heb je een huurwoning verhuurd, maar wil je zelf weer in deze huurwoning gaan wonen? Dan kan je de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. De opzegging zal echter alleen tot het eindigen van de huur leiden als de huurder instemt met de opzegging van de huurovereenkomst. Stemt de huurder niet in met de huuropzegging dan zal je een procedure bij de rechtbank moeten starten om de huurovereenkomst te laten eindigen. In dit artikel wordt de opzegging op grond van dringend eigen gebruik uitgebreid toegelicht.

In dit artikel worden de volgende onderwerpen behandeld:

  • Wat is dringend eigen gebruik?
  • Wanneer kan ik de woning wegens dringend eigen gebruik opzeggen?
  • Toelichting op eigen gebruik.
  • Dringendheid van het eigen gebruik.
  • Belangenafweging tussen belangen van de verhuurder en de huurder.
  • Vervangende passende woonruimte.
  • Verhuiskostenvergoeding bij dringend eigen gebruik?
  • Schadevergoeding (en boete) bij geen daadwerkelijk dringend eigen gebruik.

Wat is dringend eigen gebruik?

Als je een huurovereenkomst wilt opzeggen dan dien je een aangetekende opzeggingsbrief aan de huurder toe te zenden. In deze opzeggingsbrief moet je de reden voor de opzegging expliciet noemen.

In de wet zijn de (geldige) opzeggingsgronden genoemd. Een van deze opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik. Dringend eigen gebruik is een term die voor zeer uiteenlopende situaties wordt gebruikt. Onder meer de volgende situaties vallen onder de juridische term dringend eigen gebruik:

  1. Je hebt de woning zelf dringend nodig;
  2. Je wil de woning renoveren en dit is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst;
  3. De woning is bestemd voor een doelgroep en de huurder behoort niet (langer) tot deze doelgroep.

Om het artikel te stroomlijnen wordt in dit artikel met dringend eigen gebruik slechts gedoeld op het zelf dringend nodig hebben van de woning.

Wanneer kan ik de woning wegens dringend eigen gebruik opzeggen?

Je kan een huurovereenkomst opzeggen als je zelf in de huurwoning wil gaan wonen. Deze opzegging leidt niet automatisch tot het eindigen van de huur, tenzij de huurder instemt met de opzegging.

De huurovereenkomst kan alleen wegens dringend eigen gebruik worden opgezegd indien:

  • Je de woning zelf nodig hebt.
  • Sprake is van dringendheid.
  • Jouw belangen zwaarder wegen dan de belangen van de huurder(s).
  • Passende vervangende woonruimte beschikbaar is voor de huurder(s).

Let op! De opzegging van de huurovereenkomst moet aan strikte eisen voldoen. Wil je meer weten over de wijze waarop je de huurovereenkomst moet opzeggen? Lees dan het volgende artikel:

Eigen gebruik

Het eerste vereiste is dat je de woning nodig hebt voor eigen gebruik. Dit betekent, in principe, dat je zelf in de woning wil gaan wonen.

In uitzonderingsgevallen kan je de huurovereenkomst ook opzeggen als familielid, of goede vriend, in de woning wil gaan wonen. Dit is echter slechts mogelijk indien jij er zelf (eigen) belang bij hebt dat deze persoon zijn of haar intrek in de woning neemt.

Voorbeeld:

De vader van Piet heeft een slechte gezondheid. Daarom zorgt Piet voor zijn vader. Piet woont in Amsterdam, terwijl zijn vader, Bram, in Lelystad woont. Hierdoor moet Piet meerdere keren per week heen en weer reizen, terwijl hij ook een vaste baan heeft.

Piet heeft daarnaast nog een andere woning in eigendom. Deze woning verhuurt hij momenteel aan Jan. Piet wil dat zijn vader in deze woning gaat wonen, zodat hij minder ver moet reizen om zijn vader te verzorgen. Hierdoor heeft Piet een eigen belang bij het gebruik van de huurwoning door zijn vader.

Let op! Je kan de huurovereenkomst niet opzeggen als je de woning wil verkopen (tenzij de huurder instemt met de opzegging). Je kunt een woning namelijk verkopen, terwijl de huurder in de woning blijft wonen. De wil om een woning te verkopen, kwalificeert dus niet als dringend eigen gebruik.

Dringendheid van het eigen gebruik

Het eigen gebruik moet ook dringend zijn. Er moet een noodzaak zijn waarom jij op (relatief) korte termijn over de woning moet kunnen beschikken. Deze noodzaak moet bovendien (relatief) spoedeisend zijn.

Onder meer in de volgende situaties is sprake van dringendheid van het eigen gebruik:

  • De huuropbrengsten zijn niet rendabel. Er bestaat een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Hierdoor lijdt de verhuurder verlies en dit zal voort blijven duren als de huurovereenkomst voortduurt.
  • De verhuurder kan niet langer in zijn huidige woning blijven wonen, omdat

A.Hij/zij een baan in een andere stad/ander dorp heeft verkregen;

B. De huidige woning niet langer geschikt is wegens een handicap.

C. Deze omstandigheden zullen vaak ook een rol spelen bij de belangenafweging.

Belangenafweging tussen de belangen van de verhuurder en de huurder

Heeft de verhuurder een eigen belang bij het gebruik van de woning? En is sprake van een (relatief) spoedeisende situatie? Dan betekent dat nog niet dat de verhuurder de huurovereenkomst altijd met succes kan opzeggen.

De huurder heeft namelijk meestal ook groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Een rechter zal de huurovereenkomst alleen beëindigen als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder(s). 

Aan de zijde van de huurder kunnen uiteenlopende omstandigheden een rol spelen. Daarbij kan je onder meer denken aan de volgende belangen:

  • De woning bevindt zich nabij voorzieningen (bijvoorbeeld een school) waarvan de huurder en zijn/haar medebewoners (bijvoorbeeld kinderen) gebruikmaken.
  • Huurder woont al zeer lang in de woning, waardoor hij/zij aan de woning verknocht is.
  • De huurder verkeert in een (relatief) slechte gezondheid, waardoor niet van hem/haar mag worden verwacht dat hij/zij verhuist.

De belangen aan de zijde van de verhuurder komen vaak grotendeels overeen met de dringende reden om de huurovereenkomst op te zeggen.

Daarnaast zijn er ook een aantal omstandigheden die ten nadele van de verhuurder kunnen werken. Daarbij kan je onder andere denken aan de volgende situaties:

  • Verhuurder heeft de spoedeisende situatie zelf (mede) veroorzaakt.
  • De verhuurder kan ook een andere woning kopen/huren en dit mag in de concrete omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem/haar worden verwacht.
  • De verhuurder beschikt over verschillende woningen. Hij/zij had ook in een van de andere woningen kunnen gaan wonen.

Passende vervangende woonruimte

Voor een succesvol beroep op dringend eigen gebruik is verder van belang dat de huurder een andere passende woonruimte kan verkrijgen.  Passend betekent niet dat de andere woonruimte(s) gelijkwaardig moet zijn aan de huidige huurwoning.  Zo mag voor de vervangende woonruimte ook een aanzienlijk hogere huur hebben. Ook kan de locatie of de omvang van de woning wezenlijk anders zijn dan de huidige huurwoning.

De vervangende woonruimte moet passen bij de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Zo moet de huurder redelijkerwijs in staat zijn om de beschikbare passende woonruimte te betalen. Indien de huurder over voldoende financiële middelen beschikt dan kan soms zelfs van hem/haar worden verwacht dat hij/zij een woning koopt.

Daarnaast is de binding van de huurder met de directe omgeving van de huurwoning van belang. Indien deze binding beperkt is, bijvoorbeeld als er geen schoolgaande kinderen zijn, dan zullen woningen op een grotere afstand van de huidige woning eerder als passend worden aangemerkt dan als de huurder wel een sterke binding heeft met de directe omgeving.

Verhuiskostenvergoeding

Als je de huur opzegt op grond van dringend eigen gebruik, dan kan de rechter bepalen dat je een vergoeding dient te betalen aan de verhuurder als tegemoetkoming in zijn/haar verhuis- en herinrichtingskosten. De hoogte van de kan sterk verschillen. Het is mogelijk dat een rechter aansluiting zoekt bij de verhuiskostenvergoeding bij beëindiging wegens renovatie. De verhuiskostenvergoeding bij renovatie bedraagt minimaal € 6.095.

Schadevergoeding en boete bij geen dringend eigen gebruik

Blijkt achteraf dat je niet daadwerkelijk de intentie hebt gehad om de woning zelf in gebruik te gaan nemen? Dan ben je verplicht de schade van de voormalig huurder te vergoeden. Dit zijn de kosten die de huurder heeft gemaakt als gevolg van de ‘gedwongen’ verhuizing. Daarbij kan onder meer aan verhuis- en herinrichtingskosten worden gedacht, maar eventueel ook aan de hogere huur die de voormalig huurder dientengevolge moet betalen.

Daarnaast kan de huurder tijdens de procedure bij de rechtbank eisen dat de rechter een boete vaststelt voor het geval de verhuurder de woning niet daadwerkelijk in gebruik zal nemen. Deze boete komt bovenop de schadevergoeding.

Het is dus niet verstandig om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik als je niet daadwerkelijk voornemens bent de woning daadwerkelijk ‘zelf’ in gebruik te gaan nemen. Daarmee riskeer je namelijk met hoge kosten, in de vorm van een schadevergoeding en een boete, te worden geconfronteerd.

Conclusie

Je kan de huurovereenkomst met je huurder opzeggen als je zelf in de huurwoning wil gaan wonen. Zoals uit dit artikel blijkt, is dat niet altijd gemakkelijk. Als je met succes de huurovereenkomst wil opzeggen, dien je:

  • de huurovereenkomst op de juiste wijze op te zeggen
  • aan te tonen dat  je de woning dringend nodig hebt voor dringend eigen gebruik
  • te onderbouwen en aannemelijk te maken dat jouw belang zwaarder weegt dan de belangen van de huurder
  • aan te tonen en te onderbouwen dat vervangende woonruimte beschikbaar is voor de huurder.

Zelf procederen of een advocaat inschakelen?

Je kunt zelf de opzeggingsbrief sturen. Het is daarbij wel van belang dat je de juiste formaliteiten toepast. Anders loop je het risico dat de opzegging geen werking heeft. Ook is het van belang dat je direct de juiste opzeggingsgrond toepast. Je kunt de gekozen opzeggingsgrond namelijk (meestal) niet meer aanpassen.

Stemt de huurder niet in met de opzegging dan kan je zelf een procedure starten bij de rechtbank. Het is daarbij echter wel van belang dat je jouw vordering uitgebreid toelicht en met bewijzen onderbouwt. Het kan verstandig zijn om hierbij een advocaat in te schakelen.

De advocaten van WS Advocaten & Mediators (te Amsterdam) beschikken over ruime ervaring op het gebied van het huurrecht. Zij kunnen je bijstaan gedurende het gehele traject: vanaf de opzeggingsbrief tot en met het einde van de gerechtelijke procedure. Heb je vragen? Dan kan je vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten.