Hoe kan ik een woningruil bewerkstelligen?

De woningmarkt is zeer krap en het kan daardoor zeer lastig zijn om een nieuwe woning te vinden. Een goede manier om toch een nieuwe woning te kunnen betrekken is via woningruil. Bij woningruil wisselen jij en een andere huurder – soms zijn er meer partijen – van woning. Daarvoor heb je wel toestemming van beide verhuurders nodig. Werken de verhuurders niet mee dan kunnen jullie gezamenlijk aan de rechter vragen om jullie te machtigen om toch de woningruil tot stand te brengen.

Vereisten voor woningruil.

Voor woningruil gelden een aantal belangrijke eisen:

  • Je dient een zelfstandige woonruimte te huren;
  • Als er medehuurders zijn, dienen alle medehuurders in te stemmen met de woningruil;
  • Beide huurders dienen over voldoende middelen te beschikken om de huur van de andere woning te kunnen voldoen;
  • Beide woningen moeten nog bewoond zijn;
  • Voor woningruil is toestemming van beide verhuurders of een machtiging van de rechter vereist;
  • Is de woning van de andere huurder een sociale huurwoning? Dan dien je over een huisvestingsvergunning te (kunnen) beschikken.

De verhuurders verlenen toestemming.

Als je een woningruil wil laten plaatsvinden dan heb je toestemming van beide huurders nodig. Geven beide verhuurders toestemming, dan kan de woningruil in principe plaatsvinden. Wel is het mogelijk dat de verhuurder de voorwaarden van de huurovereenkomst wijzigt, bijvoorbeeld door een hogere huursom te vragen. Als deze gewijzigde omstandigheden onredelijk zijn, dan gelden dezelfde regels als bij het ontbreken van toestemming van de verhuurders.

De verhuurders verlenen geen toestemming.

Als de verhuurders geen toestemming verlenen voor de woningruil dan kunnen jij en de andere samen aan de rechter vragen om jullie te machtigen om de woningruil tot stand te brengen. De rechter verstrekt deze machtiging als aan de vereisten voor woningruil wordt voldaan.

Daarnaast moeten beide huurders een zwaarwegend belang hebben bij de woningruil. Onder meer de volgende omstandigheden kunnen, individueel en/of gezamenlijk, een zwaarwegend belang opleveren:

  • Je werk is dichter in de buurt van de andere woning;
  • Een zorgbehoevend familielid woont in de buurt van de andere woning;
  • Je huidige woning is te klein voor je gezin;
  • Je huidige woning is te groot en je bent niet langer in staat om de woning en/of tuin te onderhouden;
  • Je ondervindt overlast in de huidige woning;
  • Wegens gebeurtenissen in het (nabije) verleden voel jij je niet langer prettig in je huidige woning.

Is sprake van zwaarwegende belangen, en is aan de overige voorwaarden voldaan, dan zal de rechter de belangen van de huurders bij woningruil afgezet worden tegenover de belangen van de verhuurder.

Wat gebeurt er nadat de rechter een machtiging tot woningruil heeft verleend?

Ben jij door de rechter in het gelijkgesteld? Dan nemen jij en de andere huurder elkaars huurovereenkomst over (indeplaatsstelling). Dit betekent dat jij, in principe, de andere woning op dezelfde voorwaarden gaat huren als de andere huurder deed. Zo blijft onder andere de huurprijs gelijk. Dit is een belangrijk verschil met de situatie waarbij de verhuurder vrijwillig meewerkt. In dat geval kan hij namelijk wel de huurprijs verhogen.

Huisvestingsvergunning.

Is de ruilwoning een sociale huurwoning? Dan is er een aanvullende voorwaarde. Je moet dan namelijk over een huisvestingsvergunning kunnen beschikken. Je komt in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als jouw bruto-inkomen maximaal € 36.165,- bedraagt.

Toestemming van de verhuurders.

Je kan een huisvestingsvergunning aanvragen bij de gemeente waar je gaat wonen. Huur je van een woningbouwvereniging? Dan zal de woningbouwvereniging vaak de huisvestgingsvergunning voor jou aanvragen.

Geen toestemming van de verhuurders.

Ook bij de procedure bij de rechtbank, zal je moeten kunnen aantonen dat je in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Dit zal vaak praktische problemen meebrengen. Bijvoorbeeld omdat de gemeente de huisvestingsvergunning pas afgeeft op het moment dat jij daadwerkelijk in de gemeente gaat wonen. Daarnaast hebben sommige gemeenten het beleid dat de huisvestingsvergunning door de woningbouwvereniging moet worden aangevraagd. Dit levert, logischerwijs, problemen op als de verhuurder niet wil meewerken aan de woningruil.

Loop je tegen praktische problemen aan. Dan is het verstandig om bij de gemeente een verklaring te vragen waarin zij aangeven dat jij aan de vereisten voor een huisvestingsvergunning voldoet.

Conclusie

Als je woningruil wil laten plaatsvinden, moet je eerst toestemming vragen aan de verhuurder. Werkt de verhuurder niet mee, dan dien jij tezamen met de andere huurder de rechter te verzoeken om jullie te machtigen om de woningruil door te laten gaan.