Wat kan ik doen als de verhuurder gebreken niet herstelt?

Als een huurwoning een gebrek heeft dan moet de verhuurder dit meestal verhelpen. Toch komt het heel vaak voor dat een verhuurder niets doet. Vaak gokken zij erop dat de huurder geen verdere stappen onderneemt, omdat veel huurders niet weten welke stappen zij kunnen ondernemen. Hierdoor wonen huurders vaak jarenlang in een woning die gebreken heeft. In dit artikel zal ik toelichten wat je kunt doen als je woning een gebrek heeft.

Klachtplicht

Als je woning een gebrek heeft dan moet je dit zo snel mogelijk melden bij je verhuurder. Doe je dit niet dan loop je het risico dat je zelf de kosten moet dragen als het gebrek vervolgens meer schade veroorzaakt. Het is dus verstandig om proactief te handelen door zo snel mogelijk te klagen bij de verhuurder.

Bij een gebrek dien je de verhuurder te verzoeken om het gebrek binnen een redelijke termijn weg te nemen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Dit hangt onder meer af van de ernst van het gebrek en de spoedeisendheid van het geval. Lost de verhuurder het gebrek niet binnen een redelijke termijn op? Dan kan je verdere stappen ondernemen.

Het is verstandig om het verzoek tot herstel schriftelijk in te dienen, bij voorkeur via een e-mail of via een aangetekende brief. Daarmee kan namelijk worden aangetoond dat je hebt geklaagd en op welke datum je hebt geklaagd. De verhuurder zou anders kunnen zeggen dat je nooit bij hen hebt geklaagd.

Wat kan ik doen als de verhuurder het gebrek niet verhelpt?

Nadat je bij de verhuurder hebt geklaagd, moet de verhuurder het gebrek binnen een bekwame tijd verhelpen. Doet de verhuurder dit niet, zonder dat zij daarvoor een goede reden geeft, dan heb je als verhuurder verschillende middelen om de verhuurder het gebrek alsnog weg te laten nemen. Je kan daartoe de volgende stappen ondernemen:

  • Je kan het gebrek zelf (laten) verhelpen op kosten van de verhuurder;
  • Je kan de huurbetalingen opschorten;
  • Je kan de huurprijs door de huurcommissie of de rechter laten verlagen;
  • Je kan de rechter vragen om te bepalen dat de verhuurder het gebrek moet verhelpen.

Ook is van belang dat je schadevergoeding kan eisen als je door het gebrek bijkomende schade hebt geleden. Functioneert bijvoorbeeld je cv-ketel niet naar behoren dan word je mogelijk met een hoge energierekening geconfronteerd. In dat geval kan je ook de extra energiekosten op de verhuurder verhalen.

Het gebrek zelf verhelpen op kosten van de verhuurder?

Als een verhuurder het gebrek niet verhelpt dan kan je het gebrek zelf (laten) verhelpen, waarna je de kosten op de verhuurder kan verhalen. Vergoedt de verhuurder je kosten niet dan mag je de kosten verrekenen met de maandelijkse huur.

Voordat je voor deze optie kiest, moet je enkele stappen ondernemen, zodat je aanspraak kan maken op vergoeding van je kosten. Zo dien je ervoor te zorgen dat je het gebrek gemeld hebt en dat je de verhuurder genoeg tijd hebt geboden om tot het verhelpen van het gebrek over te gaan.

Voordelen:

  • Dit is een van de snelste manieren om een gebrek te verhelpen.

Nadelen:

  • Je moet de kosten zelf voorschieten;
  • Een verhuurder kan weigeren om de kosten te vergoeden. In dat geval moet je mogelijk alsnog een procedure starten.
  • Als je niet precies handelt, loop je het risico dat je de kosten zelf moet dragen.

Procedure: Machtiging om het gebrek zelf te mogen verhelpen.

Het is ook mogelijk om een procedure bij de rechtbank te starten, waarin je de rechter vraagt om te bepalen dat jij de gebreken zelf mag verhelpen op kosten van de verhuurder. Hierdoor heb je meer zekerheid dat de verhuurder de kosten moet vergoeden, maar deze procedure neemt wel meer tijd in beslag. Bovendien moet je alsnog over voldoende financiële middelen beschikken om de kosten van het herstel voor te schieten.

Opschorten huurbetalingen.

Als je een gebrek hebt gemeld, maar de verhuurder heeft nog geen stappen tot herstel ondernomen dan kun je de huurbetalingen opschorten. Hieraan zijn een aantal vereisten verbonden:

  • Het gebrek moet voldoende bekend zijn bij de verhuurder;
  • Het gebrek moet ernstig genoeg zijn om opschorting te rechtvaardigen. Gaat het om een klein gebrek dan zal opschorting van de huurbetalingen vaak niet gerechtvaardigd zijn.

Schort je de betaling van de huurpenningen op, terwijl dit eigenlijk niet was toegestaan dan loop je het risico dat de verhuurder overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst als je inmiddels een huurachterstand van 3 maanden hebt. Het opschorten van de huurbetalingen is dus risicovol. Bovendien moet je, zodra de gebreken zijn verholpen, alsnog de gehele achterstand voldoen.

Procedure: Verlaging huurprijs.

Heb je over een gebrek geklaagd, maar heeft de verhuurder het gebrek niet verholpen? Als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken heeft hersteld, kan je aanspraak maken op huurverlaging tot het moment dat het gebrek is verholpen. Als je een sociale huurwoning huurt, dien je eerst de huurcommissie te benaderen. Huur je een woning in de vrije sector dan dien je direct naar de rechtbank te gaan.

De rechter (of de huurcommissie) zal kijken naar de ernst en de oorzaak van het gebrek. Is het gebrek door de huurder veroorzaakt, dan zal de rechter geen huurverlaging toewijzen. Komt de rechter tot het oordeel dat het gebrek door de verhuurder moet worden hersteld en dat de huurprijs wordt verlaagd totdat de verhuurder dit heeft gedaan. De mate waarin de huurprijs wordt verlaagd, is afhankelijk van de ernst van het gebrek.

Procedure: Verplichting om de gebreken te verhelpen.

Ten slotte kan je de rechter vragen om te bepalen dat de verhuurder de gebreken moet verhelpen. Daarbij dien je de rechter ook te vragen om een dwangsom op te leggen voor het geval dat de verhuurder het gebrek niet verhelpt. Gaat de verhuurder dan niet over tot herstel van de woning dan moet zij een dwangsom aan jou betalen. Heeft de rechter een dwangsom opgelegd dan zal de verhuurder vaak snel tot herstel van een gebrek overgaan.

Soms is het mogelijk om een spoedprocedure (kort geding) te starten. Een kort geding zal op veel kortere termijn worden ingepland, waardoor gebreken soms op korte termijn worden verholpen.

Wat kan ik zelf doen?

Zoals eerder in dit artikel is medegedeeld, dien je eerst zelf te klagen bij je verhuurder. Werkt de verhuurder niet mee dan kan je zelf een procedure starten bij de huurcommissie of de rechtbank.