Einde van de huur: De verhuurder houdt mijn borg in en/of eist schadevergoeding.

Bij het einde van de huur zal de verhuurder de staat van de woning opnemen. Het is mogelijk dat de verhuurder kosten in rekening brengt in verband met beschadigingen. Zo komt het zeer vaak voor dat de verhuurder de borg inhoudt, omdat er schade in de woning aanwezig zou zijn. Kan hij dit zomaar doen?

In dit artikel wordt uitgelegd wanneer jij schade aan de verhuurder moet vergoeden en welke stappen de verhuurder moet nemen, voordat hij de schade op jou kan verhalen. De wet is in het verleden sterk gewijzigd. Daardoor gelden voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 augustus 2003 andere regels dan voor huurovereenkomsten die daarna zijn gesloten. Het is mogelijk dat jij je woning al lange tijd huurt, waardoor de oude regels nog voor jou gelden. In dit artikel worden zowel de oude als de nieuwe regels besproken.

In welke staat moet de woning worden opgeleverd?

Als de huur eindigt, moet je de huurwoning leeg en schoon achterlaten, zodat de verhuurder de woning weer kan gebruiken of opnieuw kan verhuren. De woning moet, in principe, in dezelfde staat worden opgeleverd waarin de woning zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Hierop gelden de volgende uitzonderingen.

Slijtage

Als je in een woning woont, is het normaal dat sprake is van enige slijtage. Daarbij kun je denken aan kleine beschadigingen aan de keuken en de badkamer. Deze slijtage wordt geacht normaal te zijn en daarom hoef je de slijtage niet te herstellen.

Geoorloofde veranderingen en toevoegingen

Ook geoorloofde veranderingen en toevoegingen hoeven niet ongedaan gemaakt te worden. Geoorloofde veranderingen zijn veranderingen waarvoor je toestemming van de verhuurder of de rechter hebt verkregen.

Gebreken

Mogelijk zijn er gebreken aanwezig in de woning bij jouw vertrek. De verhuurder moet vaak gebreken herstellen. Het is dus mogelijk dat er schade in de woning aanwezig is, in de vorm van een gebrek, maar jij deze schade toch niet hoeft te vergoeden.

Let op! Je dient een gebrek zo snel mogelijk nadat je het hebt ontdekt, te melden bij de verhuurder. Doe je dit niet? Dan loop je het risico dat je het gebrek alsnog zelf moet verhelpen of de kosten ervan moet vergoeden.

Wie moet bewijzen in welke staat de woning was op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten?

Vaak wordt voorafgaand aan de huur een woningopname ingepland, waarbij een beschrijving van de staat van de woning wordt opgesteld. Vervolgens wordt deze beschrijving ondertekend, zodat achteraf kan worden aangetoond in welke staat de woning verkeerde.

Let op! Ben je van plan een woning te gaan huren. Zet dan niet te lichtvaardig jouw handtekening onder de beschrijving en inspecteer de woning grondig. Doe je dit niet? Dan loop je het risico dat jij achteraf de schade moet (laten) herstellen, omdat volgens de beschrijving deze schade niet bestond toen je de woning ging huren.

Is geen beschrijving opgesteld? Dan kan niet gemakkelijk worden aangetoond in welke staat de woning verkeerde. Wat de gevolgen daarvan zijn, is afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst is getekend.

Huurovereenkomst na 1 augustus 2003 getekend.

Is de huurovereenkomst na 1 augustus 2003 getekend? Dan gelden de huidige regels. Is bij het begin van de huur geen beschrijving opgesteld dan wordt er in principe van uitgegaan dat de woning in oorspronkelijke staat, wordt opgeleverd. De verhuurder moet in dat geval aantonen dat de woning niet in de oorspronkelijke staat verkeert.

Huurovereenkomst voor 1 augustus 2003 getekend.

Voor huurovereenkomsten die voor 1 augustus 2003 zijn getekend, geldt het oude recht. Dit is een stuk nadeliger voor jou. Volgens het oude recht wordt er namelijk van uitgegaan dat de woning in goede staat is opgeleverd. Zijn er beschadigingen aanwezig in de woning? Dan worden deze geacht te zijn ontstaan tijdens de huurperiode. Het is dan aan jou om aan te tonen dat de schade destijds al aanwezig was.

Welke kosten moet ik vergoeden?

Als de woning niet in de oorspronkelijke staat, wordt opgeleverd dan moet jij de woning terugbrengen in de oorspronkelijke staat. Dit betekent onder meer dat je ongeoorloofde veranderingen, moet terugdraaien en dat je de in de woning aanwezige schade moet herstellen, voordat je de woning verlaat. Doe je dit niet? Dan kan de verhuurder de kosten die hiermee gemoeid gaan meestal op jou verhalen.

Wel is van belang dat er voor het einde van de huur een vooropname heeft plaatsgevonden. Bij de vooropname controleert de verhuurder, meestal tezamen met de huurder, de woning op schade en ongeoorloofde veranderingen. Dankzij de vooropname word je in de gelegenheid om zelf de woning in de oorspronkelijke staat terug te (laten) brengen, voordat je uit de woning vertrekt. Bij het einde van de huur vindt daarna nog een eindbezichting plaats, waarbij wordt gecontroleerd of de woning inmiddels in de oorspronkelijke staat is teruggebracht. Is dit niet het geval? Dan dien je de kosten die de verhuurder dientengevolge moet maken, te vergoeden.

Wat zijn de gevolgen als er geen vooropname heeft plaatsgevonden?

Meestal is een vooropname vereist. Vindt geen vooropname plaats? Dan ben jij niet in de gelegenheid gesteld om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. De specialisten die de verhuurder inhuurt, zullen vaak meer kosten meebrengen dan dat jij zelf had gemaakt, als je de woning zelf in de oude staat had teruggebracht. Hierdoor kan jij ernstig worden benadeeld.

Rechters hebben in het verleden regelmatig geoordeeld dat de huurder niet alle kosten hoefden te vergoeden als geen vooropname heeft plaatsgevonden. Kosten die je dan bijvoorbeeld niet hoeft te vergoeden, zijn:

  • Arbeidsuren;
  • Voorrijkosten;
  • Opslag op gebruikte goederen.

Conclusie

Het komt bij het einde van de huur veel voor dat verhuurders de borg inhouden, en eventueel aanvullende schadevergoeding eisen, omdat jij schade aan de woning zou hebben aangebracht. Vaak is dit echter onterecht. Bijvoorbeeld doordat het om beschadigingen gaat die überhaupt niet voor jouw rekening komen of doordat de verhuurder niet kan aantonen dat deze schade nog niet bestond op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan. Ook is het mogelijk dat de schade kan worden aangemerkt als slijtage. Houdt jouw verhuurder de borg in of hebben zij een schadevergoeding geëist? Leg je daar dan niet zomaar bij neer.